欲望迪斯尼

      “好大一份礼！”11月3日，上海迪斯尼主题乐园正式获得国务院批复的消息对外披露后，一位香港记者叹道。

       它打破了迪尼怪“一个国家只建一个迪斯尼乐园”的承诺，也被认为是中国送给奥巴马访华的礼物之一。

       不久的将来，米老鼠，这人爱冒险、有着强烈的好奇心的小老鼠，将在它的乐园中给无数中国孩子带来欢笑，而目前，迪斯尼，这个已在全球被多次复制的欢乐、惊奇，好像童话般完美的梦想国度，已成为一个催生财富欲望的梦想代号。

        迪斯尼项目获批的第二天，浦东川沙功能区一块出让地块应声而起，地价折合楼板价高达14024元/平方米，赶超周边房价。而其土地挂牌起始价仅有3.268亿元，折合楼板价仅3851元/平方米。

  更有所谓迪斯尼概念的数十只A股股票，股价随着迪斯尼项目的起起落落，被投机者炒作了一波又一波。

                      欲望乐园

  这几天，川沙镇赵行村的村民常聚在一起，在村头谈论拆迁的事。

        赵行村面积5.2平方公里左右，大多是农田和村庄，共有19个村民小组，涉及拆迁的达到16个村民小组。村民希望能借拆迁粘上迪斯尼的光，不过他们大多数不知道迪斯尼，他们称它为米老鼠乐园。

        出生在赵行村的陈先生在附近一个纺织厂上班，他自己家已经被划人动迁范围，邻村金家村的表哥家也因为迪斯尼可能要搬迁。“此前，有些村委会早就开会通知了征地事宜，但当时并不知道征地是干什么用，接下来就要对房屋进行评估和拆迁阶段。现在还不清楚具体的拆迁办法。”

        陈先生曾跑到附近的一家中介公司询问当前房价，业务员说，如今的房价比年初涨了10%-20%，但是，因为迪斯尼来了，很多房东开始不愿卖房了，有的提出要加价10%出售。

        现在当地村民们想了个变通的办法，自己造点矮墙、围栏，听说人造假山能获得高额拆迁补偿，就自己想办法拉来很多石头造假山。

  陈先生表示，还不知道拆迁价落，很担心拆迁后，在当地买房困难。他听说，同在川沙的杜坊等临近村庄已经在开始评估了，“听说原先拆迁办给他们的政策是一个人32平米，村民不同意后涨到38平米”，他希望至少不低于达个水平。

       不过陈先生也有点担心，如果纺织厂也拆迁，很可能他就没有工作了。“不过米老鼠的乐园来了，我总归有口饭吃的。”马上，他又高兴起来。

      “迪斯尼是一个亚洲甚至全球级的旅游资源。它会集聚很多旅游要素向它靠拢。”星程酒店管理（上海）有限公司总经理刘家骏5日接受本报记者采访时表示，“不仅包括长三角地区，也包括更多华北、华中地区的游客也会增加在上海旅游的时间。”

  “我们已经在内部对迪斯尼项目落户做过多次讨论和研究。从香港迪斯尼乐园的经验来看，迪斯尼乐园自有的酒店肯定无法满足大陆游客既追求舒适度又考虑性价比的双重需要。所以这一度假产品对于刺激周边的3-4星酒店的需求是影响最大的。”刘家骏表示。

      不过也有分析人士对此保持谨慎态度。“周边的土地的确是很有价值，但现在也只是地块确定，接下来，还有运营方式的问题。迪斯尼的经营方式才是影响周边上市公司的关键。如果上海迪斯尼采用香港模式封馆经营，吃住玩一手包，周边商圈可能就无法‘沾光’。但如果像美国加州的迪斯尼乐园一样，采取开放式经营，里面只是游玩，外面吃喝，餐饮，宾馆，那对周边的商业配套资源肯定会产生利好。但现在运作模式还不知道，其他还谈得太早。”上海社科院商业研究中心主任朱连庆称。

      据记者统计，有20余家上市公司曾不同程度的“炒作”迪斯尼题材，包括房地产、交通运输、建筑业、商业、百货、旅游酒店等数个行业，他们或表达企业“或将与迪斯尼成立控股公司”、“将覆盖旗下土地储备”，或声称“将成为客流量的首选工具”、“将获得最多的施工工程订单”等。直到迪斯尼项目正式获批之前，个别股票的静态市盈率已超过400倍。

      在迪斯尼消息获批后，一位私募基金经理对记者宣扬“上海迪斯尼概念”已经进入2.0炒作阶段———1.0"炒的是土地概念”，在2.0的概念中，既有龙头股份这样获得迪斯尼针织系列产品的授权制造商及市场运营商，也有新华传媒、东方明珠这样的传媒股，甚至有为建设乐园而添砖加瓦的水泥股。

      11月5日，在其他迪斯尼1.0概念的地产股大幅下跌的同时，龙头股份封至涨停。

                        等了十二年

      来自迪斯尼的内部人士向本报记者表示，目前只是申请报告批准，最终的商业协议尚未签署。“可能还有好几个月的时间。”上海川沙功能区政府新闻办金主任5日接受本报记者采访时透露，目前商业谈判仍在进行中。

      据多位接近上海市政府的知情人士称，目前已明确的合作方式可能将是由中方和美方成立合资项目公司，“上海出的方案中应该是有三家公司作为中方代表。”11月4日，上海市政府内部人士向本报记者表示，“但决策权、谈判权在中央，所以现在仍可能有变数。”

      2009年初，迪斯尼总部发言人古德曼接受《洛杉矶时报》采访时就透露，迪斯尼将持有上海迪斯尼乐园43%的股份，上海市政府所有的企业则将持有57%股份。

      有消息人士则进一步透露，中方57%的控股股东将由陆家嘴集团持有60%，上海精文投资有限公司出资30%，南汇房地产开发经营总公司持股10%0曾有传说原上海文广新闻传媒集团也榜上有名，因为迪斯尼一直希望其频道落地，不过这一消息未获证实。

      上海市政府的知情人士向本报记者表示：“政府操作该项目的方式可能是由陆家嘴集团和上海浦东土地发展（控股）公司一起进行开发，然后再找公司进行运营。现在只是先解决土地问题而已。”

      据了解，上海浦东土地发展（控股）公司在2005年3月，与浦东新区土地资源储备中心按“中心管理、企业运作”的模式共同搭建了浦东新区土地储备的平台，该公司是调控浦东新区土地储备的重要政府企业之一。

      至于主题乐园的融资方式，接近市政府的知情人士透露，政府有可能会借鉴早年香港迪斯尼的融资模式，但也不会完全照搬。

      根据香港财经事务及库务局的一份名为《香港迪斯尼乐园的融资及财政效益》文件，2000-2005年间，香港政府为迪斯尼贷款总额达61亿元，库务局预计，主题公园会在公园启用时起25年内偿还贷款，并在公园启用后的第11年起偿还本金。虽然此前专家估算，香港迪斯尼开业15年后会达到每年1000万人的容量,40年内回报率达25%，而实际上，香港迪斯尼至今仍未开始盈利。

       上海迪斯尼的规模估计是香港迪斯尼的4倍，今后上海迪斯尼将成为香港迪斯尼的强劲对手。

      “迪斯尼项目之所以纠葛这么久，与上海政府的态度并没有太大关系，上海是一直想做的，土地都预留了12年就是佐证。”上海一位不愿意透露姓名的政府内部人士表示，"1997年香港回归前后，考虑到和香港的关系，并加上当时东南亚金融风暴时，上海还有很多可以开展的商业项目，包括豫园商城二期、淮海路、南京路等改造项目。从总体来权衡，考虑到项目本身对冲的关系，迪斯尼以及后来的环球影城项目就一直没有做起来。”该人士称，“此后上海的经济也一直在向上走。”

     “上海迪斯尼的兴建时机有些和香港类似，都是面临金融风暴的冲击，上海需要经济继续向上扬的动力。而到了2010年世博会后，大项目的推进，对上海来说是好事情，因为这个题材是系统的，牵涉到地产、旅游、购物等。”上述知情人士表示，“更重要的是，现在香港与上海拉开十年了，不再有当初那么敏感。”

摘自—经济观察报