应该摆脱对房地产业的过度依赖

    从去年低开始实行至今的房地产开发与投资消费等各项优惠政策中，对房地产市场影响最大的是土地开发年限、土地金缴纳、项目资本金比例和贷款发放几险控制等诸方面的标准放松。这些政策，基本也是助推2009年囤地、炒房再资席卷而来的主因，并且让2009年的交易楼价远远打破了2007年经济通胀时的最高纪录。

    如果单纯从楼价出发，并不是我们此时关注各项楼市优惠政策是否要撤出的关键，并且针对一般性交易性税收让利，我们并不反对，因为政府从国民经济活动中少分利（税），显示然是个好事情。但是，在对房地产业相关的土地规范和金融风险控制方面，当前的房地产市场和宏观经济状况已经提示我们，对于行业系统性风险和金融连带风险程度都非常高的房地产投资业，国家政策应该及时调整经济“供应”重心、摆脱对房地产业的依赖。

    基于宽松土地政策和金融政策的支持，房地产业今年下半年的囤积行动是开发商追求利润最大化的必然选择，其自身风险和其所能转嫁的风险相比，是小之又小的。年初，当经济趋于下行时，各地政府迅速废除了土地开发期限规定，同时原本就十分宽松的土地出让金（招拍挂）交纳制度，也大开洞口。加上地产金融的配合，让任何其他和业都不得不遵守的“存货到期要清出”、“回笼资金再投资”的规律，在房地产业失效。房地产行业的资产负债表上，存货的资产占比（土地囤积和楼房囤积）恐怕是各行业最高的。

    这时，远远没有交易量呼应的楼市报价，仍能“被支撑”很久，建房资金回笼的压力、土地投资资金回笼的压力，在这个行业如今再次“形同虚设”。我们毫不怀疑，这种不符合生产规律的现象下，隐藏的各种风险非常难于及时发现，比时若再延续宽松的风险控制政策和集中资源的垄断性扶持政策，对下一步宏观经济运行是非常不利的。

    从宏观经济全局看，今年“保8”几于疑虑。房地产业在国民经济中一枝独秀，各类大型基建、大型企业和房地产业拿到了10万亿左右银行贷款的大部分。那么，这10万亿的信贷偿还，会是一个怎样的图景？很显然，明年国家整体的金融和财政政策根本做不到、也不能迅速收缩，今年的宽松规模需要一个渐进、理性的递减期。在这一过程中，房地产行业在银行业的资产负债表、在国民经济的资产负债中的占比比例，应该是一个相对下降的过程。未来的宏观经济政策得在“增加供应”，难也难在如何增加多种产业供应。因为，既然房地产业相对其他产业有如此高的资本利润率、享受如此宜人的政策优惠，谁能够拦住金融资本和各种资源向这个行业聚集呢？一个优势房地产业的挤出效应，恐怕是未来增加“供应”的最大难题。

    当前，各地银监机构对第二套房贷的风险控制，已经比上半年明显提升，这是很好的现象，因为在房地产业系统性风险累积期间的贷款发放，很可能要遭遇风险暴露期的资产价格缩水和价值贬值。不过，仅仅在第二套房的贷款领域强化风险控制可能是不够的。土地开发规范、房地产开发贷款等等方面，仍然是风险控制的大部头。同时，我们有信心，中国经济结构调整和消费的扩大，国民经济和金融系统都有能力逐渐洗牌，摆脱对房地产业的依赖。

摘自—21世纪经济报道