商业地产：是谁“动了”租金收益的奶酪？

摘要：围绕商业地产资产证券化的核心——可预期的稳定的租金收益，对影响商业物业未来租金收益的五个因素包括所在位置及商圈、租金方式、业态组合、空置率、租金增长率进行了探讨。

原标题：对商业地产租金收益影响因素的探讨

前言

随着我国资产证券化实践的不断发展，更为广泛的企业资产被应用到资产证券化中，也促进了资产化模式的创新。根据国家统计局数据显示，截至2016年12月末，全国商业营业用房待售面积高达15,838万平方米，同比增长8%。根据《2016年全国开业大型商业项目盘点》，2016年全国开业大型商业项目465个，商业总体量4,319.35万平方米，数量比2015年增长32.10%。

面对庞大的商业存量，以及当下商业地产供给过剩，同质化竞争严重的困境，如何盘活存量资产成为一个亟待解决的难题。为此，一些商业地产企业开始积极探索将成熟商业物业进行资产化管理，以降低融资成本、提高资金周转。实施资产证券的基础在于有可进行证券化操作的资产，其中可证券化的理想资产需要具备的特征之一是能在未来产生可预测的现金流，将每年租金、按揭利息等现金流收益作为标的，分割成若干等份出售给投资者，之后定期派发红利，实际上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。

相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，资产证券化一般是用于商业地产。因此，有效的识别影响商业地产租金收益的因素将有助于更客观的预测基础资产未来产生现金流的状况。

租金收益影响因素的探讨

1、位置及所在商圈

运营良好的商业地产项目意味着能够吸引可观的消费群体从而带来稳定的租金收益。因此商业项目是否具有良好的可通达性、所在的位置是否具有一定的名望和周边是否具有良好的商业氛围可以辐射到一定范围内的消费群体是能否产生稳定租金收益的一个重要的因素。商业项目的租金水平是否具有竞争力以及能否长期的稳定在具有盈利能力的水平往往会受到所在商圈自身引进品牌档次的定位、平均租金水平和繁华度的影响。

2、租金方式

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上也取决于租金方式的选择，以商家的租金承受能力为基础，设定合理的租金水平，只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。目前国内商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。由于各行各业的商业业态上承租水平的差异，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在很大的差异，一般餐饮、娱乐的承租水平较高，超市因为毛利较低承租水平几乎是最低的。例如：服务类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。一般情况下证券化的商业地产项目大都是综合性购物中心，现有商户租赁期较长，涵盖业态较广泛，在预测未来租金收益模型中往往会结合现有租赁合同下的租金方式以及商场现有主要业态的承租水平、整体商场年营业额情况，来确定客观合理的租金单价。

3、商业项目的业态组合

商业物业的主要业态包括服装类、生活服务类、餐饮类、休闲娱乐类等，在互联网时代下，服务和体验在商办物业的运营中日渐重心，围绕餐饮、健康、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商品牌和运营重心，已经成为商业业态组合的主流趋势。在预测商业综合体在未来租金收益时，充分了解现有已进驻商铺的业态组合，对判断商场未来能否依旧保持活力及拥有稳定的租金收益亦有重要的影响。

4、空置率

对收益性物业来说，空置率提高将导致租金收入减少、物业资本价值下降以及新租客要求更大的租金折扣等后果。在预测商业物业未来租金收益时，空置率水平也是一个需要考量的因素之一。对于经营性商业物业未来空置率水平可以通过现有入住商铺情况的经营状况以及租金合同结构进行预判。通常将租赁合同年限的长短分为短租期（三年以内）、中长租期（3-5年&5年以上）。一般情况下中长租期所占比例越高，商业入住商户的实力较强、稳定性较好。考虑到短期租户在经营效益未达到预期水平下会有更多的灵活性重新选择商铺位置，会对现有商业项目的空置率产生一定的影响。因此，短租期入驻商户的比例越高，在外部商业环境向下的情况下，其空置率潜在的上升性越强。所以，预测特定商业项目的空置率需要综合考虑现有租赁结构，商场运营情况以及所在区域的经济状况。

5、租金增长率

租金增长除了受到市场供求关系的影响以外，商业项目的发展期对租金增长也有一定的影响。一般情况下，商业开业初期，为了向市场推广商场，优惠促销力度较大，开业初期会存在免租期等优惠政策，造成初期商场租金水平较低。商场在运营1-2年后会有一个发展期，这个时期租金水平一般会出现大幅度的跳涨。一般情况下，运营5年的商场基本处于稳定期，已经培育了稳定的消费群体和口碑，在这个时期其租金增长与当地居民消费价格指数的增长基本保持同步。特定商业项目自身所处的时期对租金增长率的影响有显著的影响，在预测商业物业未来租金收益时，分阶段的设定租金增长率更为合理。

总结

资产证券化将具有稳定现金流的基础资产打包，然后通过金融工程技术进行现金流分割。商业房地产证券化过程中可预期的租金收入作为理想的底层现金流，在符合预期的情况下保证利息和本金的按时兑付。租金收益作为商业房地产运营的主要现金流来源，本文通过对影响租金收益因素的探讨，旨在探索搭建以租金为支撑的资产化现金流合理化的考量因素。

摘自—价值领地