楼市游戏规则变迁前的“剩”宴

此轮房价上涨不可持续

最近楼市乱象丛生：“日光盘”频现，开发商坐地起价，三四线城市深陷囚徒困境，部分地区银行收紧房贷，房企融资开闸等，令人无所适从。

诸多理据显示，当前房市正面临游戏规则的新旧变迁，而非过往基于政策反复的路径依赖。这种房市游戏规则的变迁，首先反映为旨在循序渐进重新厘定政府与市场、社会边界的决策层，不会延续过往的政策路径，而趋向于制度重塑。这典型地表现为在放松地产融资渠道管制和限购，并酝酿新一轮土地改革等的同时，正考虑全国范围内推广房产税试点，进而通过包括行政管理体制和财税体制等改革，重塑房市秩序。

房产税会增加房产持有成本，使那种持有并坐等涨价出售的交易策略，将因房产税的计征增加“囤房”成本和对投资者的现金流支付诉求。这意味着若缺乏有效现金流，投资者将不得不对部分住房选择出售，进而激发部分存量空置房集中入市交易。毕竟，目前的房市如同2005年前处于股权分置的股市，其囤房赚钱效应得以维系概源自地方政府把握新增土地节奏，住房持有环节除金融杠杆费用外几无成本。而以重新厘定政府与市场、社会边界的行政体制改革，及新土地制度改革的有效推进，会使土地入市更加市场化，且房产税一旦开始对二套房以上者开征，无疑抬高囤房成本，使二手房市场所具有的窖藏新房，拉升房价之效应相应收敛，进而对现有房市交易秩序产生系统性重塑。

其次，目前人口老龄化下国内真实储蓄率趋降，正对房价非理性上涨产生牵制效应。近年来银行高息揽储，市场真实融资成本趋高等，业已穿透出了国内真实储蓄率的趋降，且今年6月银行间市场的“钱荒”，更以激烈冲击的形式反映真实储蓄率的稀缺。而现行房市上涨，实乃地方政府在巨额债务压身下的孤注一掷，且随着房价等的持续走高，其风险敞口将越发突出，进而抬高银行的风险偏好。

如最近多地银行收紧房贷，虽与临近月末和季末，银行系统流动性紧俏有关，但更主要是房价攀升下，按揭者按揭成数上升抬高银行房贷杠杆风险，进而引发银行系统的风险规避行为；毕竟，在产能过剩，企业负债高企（数据显示企业负债占GDP的比重达155%）等下，银行宁愿收紧房贷，而非其他贷款，透析出日趋走高的房价出现了较高风险敞口，而当前温州房价持续下跌下银行深陷其中，更令银行系统感同身受。

此外，最近有关政策倡议以房养老，不仅透射出人口老龄化下真实储蓄下降，而且更容易引发银行系统的风险警示。即以房养老类似于一种看多期权，在房市未来走势不确定，且金融市场缺乏标准化住房金融产品，以锁定跨期风险下，银行等金融系统很容易对其持谨慎态度。毕竟，若银行对以房养老实行折价反按揭，以锁定跨期风险，那么将向市场发出做空信号。

由此可见，在经济增速放缓且未来增长面临较大不确定性下，当前房市的逆市上涨或将不是一个可持续性的现象，更可能是在房市游戏规则换档下的一场“剩”宴。

摘自—21世纪经济报道