房地产调控把“预期”搞丢了

什么时候限购令会微调？什么时候保障房形成制度化供给？什么时候房价是底部？诸多问题，在房地产调控已冰冻一年半的情形下，仍然只能用“纠结”二字来概括。

即便是对于“微调”，行政平台依然保持了高度的敏感。2011年12月31日，北京发改委称，该市房地产调控将予以微调，并通过半官方管道表示外地人买房社保将从5年下调为3年。然而在十天之后，这个谨慎的试探宣告止步。

与去年海南三亚、广东佛山试图松动限购，被“秒杀”不同，此番北京限购令是否微调显然经过了不同力量的博弈，而最终维持政策强势干预市场的“指令性”格局得以延续。只要限购没有任何松动，那么房价持续下跌、投机者无法进场的“战果”，就不会有丝毫变化。

这几乎是付出了最小最轻的管理成本，而维持了一个冻至“冰点”的业绩。来自北京房协的表述已非常清楚，宏观调控“抑制房价过快上涨”的目标已然到位，在限购不放开的情形下，对于首套置业予以微调，不会对房价稳定造成影响，况且在“国八条”的约定中，对刚需购房的鼓励是此轮调控应有之义。

显然，在变与不变之间产生了不平衡，应该变化的房价已发生明显变化，而原地踏步的保障房工程大多数却仍然“只见开工，不见落地”。保障房供应是否能真正到位？地方政府是否在消极应对？在诸多的不确定因素面前，选择对于商品住宅的冰冻状态，等于是对保障房进展缓慢的惩罚性平衡，只不过被惩罚的不是保障房，而是商品房市场。对于房价的高压，可以搏取相当一部分民意，然而因此造成的“非市场因素”，却同样会伤及其他基数庞大的另一部分个体。

行政作为的不确定性，最易造成“市场预期”混乱。对于在观望中的购买者而言，他难以预期，如果调控仍然严苛，那房价肯定还会下跌，可以再等一等，如果开始微调，房价趋稳，那现在无疑是入场的好机会，但是，到底房地产冰冻到哪一天呢？这几乎是任何人不敢触碰的谜题。

对于房地产公司而言，同样难以预期，借银行贷款，斥巨资拍下的土地，如果不甩卖，难以偿付到期利息，如果频频甩卖，那么对于一个商业体而言，同样是不公平的。正是由于政府收取了巨额土地出让金之后，保障房难以到位，导致了调控政策难以解冻、预期失序，然而失序责任却被新的“行政指令”，把抗压重担抛到了盖房者与买房者身上。

对于行政“一刀切”的迷恋，只能说对于不同的利益主体，一部分拥有绝对的弹性，一部分只能服膺于来自权力的“指令”。自2003年开始，这个怪现象就一直在翻腾不止，121文件要挤出房地产泡沫，恢复保障房制度，然而其后不久却有18号文承认了房地产支柱地位；2006年终于有了“住房保障办”，然而2008年危机中的独家救市却把刚刚抬头的“保障机制”按在了婴儿车中；2010年保障房大幅开工，然而真正竣工者寥寥无几，单位房、集资房、拆迁房统统算成保障房，几乎已成公开的秘密。

可以明了的是，正是因为保障机制的持续失灵，最终延宕为房地产的预期失序。可以想象的是，如果此种折腾的逻辑不变，那么种种“变脸保障房”必然越来越多；而有朝一日，房价反弹之时，在观望中未出手者，又会重演涕泪嚎啕的悲状；房地产商撤出资金购买理财产品、盘下矿山资产……诸此等等，都是因为在变与不变之间，发生了根本的错位。

摘自—经济观察报