华人海外购房并非因国内“限购令”

富人的全球化资产分配和避险

中国内地富人海外买房似乎正在演变为全球性的“抵抗运动”。华人投资移民首选的置业国家是加拿大，但很多加拿大人表示，因为中国人的投资，导致房价猛涨，很多本地人置业时间不断推迟。温哥华前市议员Peter Ladner提议，“应效仿中国的限购令，限制外国人投资住宅物业”。 英、美、澳洲国家的媒体都曾经报道过此类抱怨。当然，中国香港地区也许对内地购买力“体验”最深。

中国内地富人的海外购房的冲击同最近几年庞大的移民潮是相关的，它的规模远远超越了以往任何时期。据“2011年中国私人财富报告”显示，近60%个人资产超过千万的中国富人正考虑或已通过海外投资移民，资产上亿的富人27%已经移民，47%在考虑中。在中国人的观念里面，移民至陌生地方大部分都伴随着安家置业，毫无疑问，这必然对移民国的房地产市场形成“新增购买力”，但它的表现形态又是不同的。

像美国这样发达国家，房地产制度都比较完善，基本上物业税可以将放租的租金完全吃掉，而且房地产市场未来还会有整体加税的倾向，因为这些国家的地方政府都面临着赤字困扰，像英国去年就提高了印花税。其实，这也是英美房地产市场一直下跌异常疲软的一个原因，因为下跌的通道中基本上剔除了所有“接盘”的投资客，所以，如果指责中国买家是“炒家”，这是夸大的，他们大多数是真心想首套置业而不是投资“套利”的。

于是，华人“集聚效应”就决定了真实的华人海外购买力冲击的力度，像加拿大温哥华这样的华人城市，它因为“集聚效应”不断吸引华人移民至此，不像置业英美，主要是为了子女教育，置业温哥华，类似于新的生活选择。于是我们看到，加拿大尽管跟美国经济是高度同步的，但加拿大的楼市却跟美国相比是“冰火二重天”，华人购买力发挥了至关重要的作用。

所以，我们可以得出结论：在很大程度上，中国富人的海外置业并非因为国内限购而进行的新“炒房运动”，而是全球化生活状态下的资产分配和避险。否则很难解释中国人为什么在香港购买天价豪宅，也会在地广人稀的澳洲用200万人民币的价格拿下500平米的联排。

我们认为，中国在通胀下的收入分配状态将是一个重要的因素。如果一个国家高度贫富分化，0.6%的家庭拥有一半以上的财富（波士顿咨询的统计数据），那么严厉的通胀必然将产生更糟糕的景象：富人则因为购买大量资产而获得优势，而穷人则因为工资慢于通胀而得到伤害。要知道货币泛滥的确在金融学的意义上“托起”资产价格，它制造了负利率自然会让资产飙升，但是一直维持货币泛滥的代价是伤害社会。

也就是说，金融意义上的资产价格计算最终的约束是社会被伤害下的承受力，这种承受力如果无法继续，那么它就会给人们带来巨大的不安，从这个意义上说，结束这种不安，不仅对穷人是有好处的，对富人也是有好处的，富人也许会资产价格跌一点，但是他们的不安会少很多。

摘自—21世纪经济报道