理性看待房地产“反暴利”

据悉，发改委拟对商品住房实施反暴利规定。即使在次贷危机爆发前的世界性房地产牛市中，中国房地产市场的表现也极为引人注目。当时，在境外基金直接参与最多的房地产租赁市场，中国市场收益率比美欧市场收益率普遍高50%以上。如果境外投资者采用融资杠杆，在当时中国利率低于美国利率的情况下，还可以获得额外的收益。2008年陡然升级的全球金融经济危机虽然让中国房地产市场一度降温，但超强力度的“反危机”措施很快就令中国房地产市场再度急剧升温，结果是现在中国房地产市场暴利问题比以前有过之而无不及。

房地产的高成本如何使得许多实体经济部门企业步履维艰，使得许多企业背弃实业而投身虚拟经济部门，这已经是众所周知；在新兴市场资产泡沫日益严重、唱空新兴市场之声日渐高涨之际，房地产及其暴利所蕴藏的风险更令人不得不给予严重关注，因为无论是学术界还是虎视眈眈时刻窥伺各国经济弱点企图一举突破的国际游资主体，都把眼光投向了中国等热门新兴市场的房地产市场。对这种局面，中国已经表现出了高度的关注。

为了避免房地产泡沫继续膨胀后终于不可避免地急剧破裂，中国开始运用各种手段抑制房地产市场暴利，促使房地产市场软着陆。现行全国性反暴利法规是1995年颁布实施的《制止牟取暴利的暂行规定》（下文简称“《规定》”）。其中第二条规定：“本规定适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务（以下简称商品和服务）”，房地产确实符合这一条件，可以纳入该《规定》管辖范围。

但也要理性看待这一思路。首先，不能指望反暴利法规成为抑制房地产暴利的主力工具，只有以下经济社会基本面因素才能从根本上消除房地产市场的过大压力：在长期内是工业化和城市化进程大体完成、人口年龄构成变迁等；在中短期内影响更大的是货币供给、保障性住房供给等因素，以及区域发展失衡、经济资源过度集中于某些地区，导致局部地区房地产市场泡沫超级膨胀。而在开放经济环境下，上述因素中的货币供给等因素又在很大程度上受外界影响。所以，在运用限制房地产融资、反暴利等手段调控房地产市场时，不宜对其订立过高的期望目标值。

具体到反暴利工具本身而言，要应用反暴利法规抑制房地产泡沫，也需要解决一系列问题。首先要解决的是法规不完善问题。现行《规定》十八条，实在难以有效约束复杂的房地产市场。尽管各地方已经相继就商品市场反暴利制定了一些实施细则，但这些条文有着明显的地方色彩，各个地方法规在对暴利行为的认定标准、表现分类、责任构成、处罚上难以达成统一，不能满足公众用法律武器保护自己合法权利的愿望，更难以直接扩大用到房地产市场。

其次，就具体条款而言，《规定》的许多条款需要进一步细化，还需要大量的基础准备工作，才能具有操作性。如《规定》第五条中提出的“市场平均价格”、“合理幅度”如何确定？即使在明确了原则之后，也需要大量的基础工作积累数据，才能真正投入实用。

最后，鉴于目前房地产市场的暴利已经从一手房市场蔓延到二手房市场、从房屋买卖市场蔓延到房屋租赁市场、从卖方蔓延到中介市场，所以，反暴利的约束范围需要扩大，不能仅仅局限于一手房买卖市场，还需要包括二手房、房屋租赁和中介等领域，否则对一手房市场的单方面约束只不过是给二手房市场扩大暴利幅度，且无助于租房族。同时，目前房地产市场许多欺诈性牟利行为在二手房市场和中介、租赁环节更为猖獗，而租房市场的买方收入比房屋买卖市场的买方收入更低，更需要保护。

摘自—21世纪经济报道