体制性高价背后的流动性游戏

银根宽松是地产商“不败”的唯一支撑

    中国高房价完全是一个流动性游戏，或者是体制造就的流动性游戏。

    学者们常用房价收入比和租金回报率衡量远不合理的中国房价，在体制下却显示出其合理性。从供给面看，地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是体制下，中国地产商就不再是简单生产企业，而是土地银行，其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利，只要银根不紧，地产商几乎没有任何压力，拿地和开发的钱几乎来自信贷，地方政府自觉地控制供给为你保值，出了那么多“地王”，地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”而最后砸在手里，政府会主动和你协商，以保持最大的共同利益，比如容积率给你提升个百分之几十等等，办法多得很。所以“痛痛快愉地拿地，有节制地开发”是中国房地产业的金科玉律。

    从需求面看，城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求，货币超发所导致的通胀恐慌逼着房屋完全脱离消费属性，而沦为跟黄金一样的天然保值品，黄金没有使用价值，而中国房价可以不必看租金回报率。

    其实更关键是信贷条件的放松，如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任，中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求，释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力，但人口基数实在巨大。尽管你不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新，但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。

    中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。一位在德国大学当研究员的台湾学者，有一份不算微薄的薪水，想贷款置业，却不被银行通过，因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那即得有持久工作合约才行，最后还是她先生出面搞定，这在中国有可能吗？

    展望未来，中国房价是否进入一个再次飙涨阶段，取决于银行是否再一次做出放松信贷条件的冲动。只要银根不紧，供给又是可控制的，面对不确定的未来，开发商的策略多是尽可能控制新开工量和延长建设期，现金若过快变成资本形成，一旦形势有变，那将有如“下油锅”。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训，相信多数开发商还是心有余悸，如果不是危机及时到来，恐怕当下的地产商要倒掉大半。

    而未来两三年中，银根已经难以实质性紧起来了，这一轮政府投资主导的经济刺激，注定明后年内货币供给和信贷都会维持在一个高水平。只要整体银根宽松，地产商不愁拿不到钱（国企可以直接干地产，国企还可以将获得的信贷向私人开发商“漏损”），没有必要大力抛售住房。

    尽管目前看上去有很多理由支持中国房价跌不下来，但从长期看，任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律——老龄化，当一个国家家庭的财富主要由房产构成时，当“90后”的中国富裕家庭都拥有（或继承）三套以上房产时，谁又来维持这个国家的家庭财富不贬值呢？这的确是个值得思考的问题。

摘自—21世纪经济报道