SOHO中国中报：望京SOHO、前门大街

空置约40%

8月22日晚，国内房地产界知名的“万通六君子”之一潘石屹，旗下国内领先的办公楼运营商——SOHO中国（0410.HK）公布了2024年中期业绩。

2024年上半年，受宏观经济趋弱拖累，商业物业租赁市场持续承压，SOHO中国实现营业收入约7.99 亿元（人民币，下同），同比下降2.70%，营业收入下降主要是由于办公楼及商业物业租赁市场需求疲软所致。24年上半年，租赁业务毛利率约82%，较上年同期低1个百分点。

截至6月30日，公司的投资物业平均出租率约为76%，总体空置率约24%。

24年上半年，来自经营活动之归属母公司股东基础净利润（剔除投资物业评估值变动以及一次性税费）约为人民币1.04 亿元。而归属母公司股东净亏损约为人民币1.08 亿元，主要是因为，物业公允价值变动产生损失8800多万元。

SOHO中国主营业务，是聚焦北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，“SOHO”系列写字楼是北京、上海最知名的写字楼品牌。

从市场环境看，今年上半年的写字楼与商业租赁市场，在供应方面，新增供应有所放缓，商办用地供求规模触及近年低位；而在需求方面，疲软的市场需求成为制约市场回暖的主要因素，租赁需求以搬迁及续租为主。租金水平处于下行通道，尽管商铺租金有小幅增长，但涨幅趋于收窄。因此租赁策略仍延续「以价换量」来维持市场活跃度。

从整体看，业主主要着重于留住租户，而非吸引新的租户，反映出企业对搬迁成本以及由此可能造成的人才流失仍持谨慎态度。租户一般分为两类：一类是租约即将到期的租户，它们通常选择续租而非搬迁；另一类是寻求降低现有空间的租用成本的租户。在整体租赁业务低迷的情况下，一些租户采取「择优而租」的策略，利用租金下调的势头搬往较优质的写字楼。整体成交量依然低迷，反映出业主与租户均采取谨慎的态度。

从空置率看，北京、上海写字楼市场的空置率均处于高位。其中，北京的核心商圈空置率约12.4%，新兴商圈空置率达27.9%，全市整体空置率在18%；而上海市的平均空置率超过20%。北京、上海市场情况，分别如下图所示。

    

   

纵观今年下半年市场，根据戴德梁行分析资料，北京和上海甲级写字楼市场将分别迎来约42.5 万平方米及70.9 万平方米的新增供应。在市场需求低迷、新增供应大量入市的情况下，空置率将继续拉高，令租赁市场持续承压。

从公司的具体经营情况看，SOHO中国目前主要持有位于北京、上海的9个写字楼物业组合。目前投资物业组合的市场价值约为631.4亿元，如果按照可租赁建筑面积84.78万㎡计算，单位可租赁建筑面积价值约为7.4万元/㎡。

公司持有的主要投资物业项目的租金收入和出租率情况，如下表所示：

    

其中，北京主要项目如下：

1、望京SOHO：望京SOHO 总建筑面积约510,000 平方米，是北京望京地区的大型写字楼及商铺项目。望京SOHO是北京市的地标性建筑。该项目由三栋（塔一、塔二和塔三）建筑构成。塔一及塔二已于2014 年底前几乎全部出售。SOHO中国目前持有望京SOHO塔三整栋和塔一及塔二的部份单位。塔三于2014年9月竣工，总建筑面积约157,318平方米， 归属于集团的可租建筑面积约为133,766平方米，其中办公室面积约为123,568平方米，商铺面积约为10,198平方米。

望京SOHO于24年6月底出租率仅为57%，空置率达43%，上半年收入坪效为6.5元/天/㎡。

2、光华路SOHO II

光华路SOHO II 位于北京中央商务区核心，毗邻地铁1 号线和10 号线。该项目的总建筑面积约117,179 平方米，归属于本集团的可租建筑面积约为94,279 平方米，其中办公室面积约为63,308 平方米，商铺面积约为30,971 平方米。该项目于2014 年11 月竣工。

该项目于24年6月底出租率为83%，空置率17%，上半年收入坪效为6.8元/天/㎡。

3、前门大街项目

前门大街项目位于天安门广场南边的前门地区，外围为最大「胡同」（传统北京院落） 保护区之一。归属于本集团的可租商铺建筑面积约为51,889 平方米。公司致力于将前门大街项目发展成为旅游景点，凭借前门地区游客流量大的特点和优势， 进一步吸引和巩固符合项目定位的高质量租户。

该项目于24年6月底出租率为63%，空置率37%，上半年收入坪效为8.2元/天/㎡。

4、丽泽SOHO

丽泽SOHO于北京丽泽金融商务区最核心位置。该项目北侧紧邻丽泽路，距西二环路1 公里以内，目前地铁14 号线已连通，未来更将与地铁11 号线、16 号线、新机场快线以及丽泽商务区金融街直联机相连。北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间，是北京市重点发展的新兴金融区，该区域将成为金融街的扩展，而金融街区域是全球租金最昂贵的办公区域之一。

丽泽SOHO规划的总建筑面积约158,434平方米，总可租建筑面积约135,637平方米。该项目已于2019 年12 月竣工。

该项目于24年6月底出租率为89%，空置率11%，上半年收入坪效为4.0元/天/㎡。

上海主要项目情况如下：

5、SOHO 复兴广场

SOHO 复兴广场位于上海最繁华及最具现代魅力的商业街淮海中路，直达地铁10 号线及13 号线，邻近商业气氛最多彩多姿之上海新天地商区。SOHO 复兴广场总建筑面积约124,068 平方米， 可租建筑面积约88,234 平方米， 其中办公面积约46,344 平方米，商铺面积约41,890 平米。项目于2014 年9 月竣工。

该项目于24年6月底出租率为85%，空置率15%，上半年收入坪效为8.2元/天/㎡。

6、外滩SOHO

外滩SOHO 处于上海外滩区域，毗邻上海最知名的景点城隍庙，地处外滩立体交通枢纽及游艇码头旁。该项目归属于本集团的可租建筑面积约为72,006 平方米， 其中， 办公面积约为50,347 平方米，商铺面积约为21,659 平方米。该项目于2015 年8月竣工。

该项目于24年6月底出租率为80%，空置率20%，上半年收入坪效为9.1元/天/㎡。

7、SOHO 天山广场

SOHO 天山广场位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，虹桥涉外贸易中心是上海市第一个涉外商务区，外资企业云集，同时也汇聚了长宁区的主要办公、商业和高端住宅项目。SOHO 天山广场紧邻天山路商业街，直达地铁2 号线娄山关站。

SOHO 天山广场的总建筑面积约155,827 平方米。该项目办公和商铺部份于2016 年12 月竣工，总可租建筑面积约97,751 平方米，其中，办公面积约为74,498 平方米， 商铺面积约为23,253 平方米。另外座落于上海天山广场的凯悦嘉轩酒店已于2017 年11 月完工，并于2018 年2 月底开始营业。

该项目于24年6月底出租率为79%，空置率21%，上半年收入坪效为6.1元/天/㎡。

8、古北SOHO

古北SOHO 位于上海市长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，距SOHO天山广场仅有1 公里。该地块东至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路。该项目与地铁10 号线伊犁路站地下连通，同时紧邻古北财富中心等甲级写字楼。

该项目的总建筑面积约156,654 平方米，总可租建筑面积约为112,541平方米。该项目已于2019 年1 月完工。

该项目于24年6月底出租率为91%，空置率9%，该项目出租情况最好；上半年收入坪效为6.5元/天/㎡。

关于SOHO中国，

SOHO中国，大家都耳熟能详，其创始人潘石屹为“万通六君子”之一，更是中国互联网的知名“网红”。具体来看，

SOHO中国成立于1995年，由潘石屹先生和妻子张欣女士联手创建。公司在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。SOHO中国曾是北京、上海最大的办公楼开发商，累计开发总量达500万平方米。2007年10月，SOHO中国在香港联交所成功上市（0410.HK），融资19亿美元，当时创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。

不过，公司自2014年以来，将旗下持有的核心商业物业一路卖卖卖，显示出想“套现离场”的意图。例如，

2014年，以52.3亿元人民币向金融街控股出售了SOHO海伦广场和SOHO静安广场；紧接着以30.5亿元人民币向携程旅行网出售位于上海的凌空SOHO部分物业部分。

2016年7月，宣布以32.97亿元人民币向国华人寿出售SOHO世纪广场。

2017年6月，宣布以35.73亿元人民币向吉宝置业出售虹口SOHO。

2017年10月，宣布以49.44亿元人民币向基汇资本出售凌空SOHO。

2019年6月，以78亿元出售了望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9个交易标的；9月，以7.61亿元出售了部分商业项目给慧泊停车场投资有限责任公司；10月，旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

短短五年时间，SOHO中国累计出售资产套现约300亿元，似乎显示出潘石屹“套现离场”的态度之坚决。

此后，在2020-2021年，潘石屹更是试图将SOHO中国的上市公司控股权整体卖给黑石集团。2021年6月16日，SOHO中国对外公告，高盛代表黑石发出全面收购要约，以5港元/股的价格，收购SOHO中国约28.56亿股股份，总交易价格约236.57亿港元。

如果此笔交易完成后，SOHO中国继续维持在港交所上市。SOHO中国现有控股股东(潘石屹和张欣夫妇的家族信托)将仅保留9%的股权。而潘石屹夫妇实际持有SOHO中国63.93%股权。

不过，后来于2021年8月初，SOHO中国发布公告称，黑石以236.57亿港元价格要约收购公司的交易，受到国家市场监管总局正式立案审查。

交易随之搁浅。9月10日，SOHO中国正式发文，宣告双方交易失败。潘石屹整体出售SOHO中国控股权的交易未能如愿。

至于潘石屹、张欣夫妇想“清仓”中国的原因。对于卖楼套现离场的质疑，潘石屹此前曾表示：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”

据报道，潘石屹曾经在面对媒体时给媒体算过账，他算了一下租金与同期银行的贷款利率，他称当租金覆盖不了银行贷款的时候，这种生意就不是一个好生意了。

从这个角度讲，回头看，国内的房地产市场包括商业地产市场，在过去一二十年，价格一路大涨，应该说积累了较大的市场泡沫。经历过去的三年，市场已经进入下降通道。这样看，潘石屹的预判、和出售资产的操作，可能并不错。

只是，SOHO中国的股价，从2021年中期的4.78港元/股，下跌到了目前的0.78港元/股（如下图所示），下跌幅度达84%，当前市值只有35亿港元，苦了SOHO中国的股票投资者。

    

另外，前几年，市场广泛报道，潘石屹、张欣夫妇曾向哈佛大学捐赠1500万美元，而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学，同年，他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元，从而，他们的两个儿子分别入读哈佛和耶鲁看。市场可能质疑，他们为何不向国内的大学捐赠，而只是捐赠国外大学。只是，人家自己的钱，想怎么花，可能外人也没法说什么。

此外，今年已经年满60岁的潘石屹，近些年来似乎也有隐退之意。据报道，他醉心于摄影、写作、木工，并且乐于在社交平台分享，但并未在房地产市场上发力。据报道，2019年5月，潘石屹还去参加了综艺节目《向往的生活》，化身“潘木匠”，教何炅锯木头给小鸭子做鸭舍，又找到《木工全书》爱不释手。

对比当下国内房地产市场的诸多知名地产公司老板，潘石屹可能是最早看到国内房地产市场的趋势，最早退出，过的最洒脱的了。

摘自-轻盈话零售