楼市，又有重磅利好？！

最近两天，楼市最热的话题是：“14号文”对住房制度有了新表述。

最早发布报道的是“经济观察网”：

据报道，文件明确了两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

今天早上，当我准备写这篇文章的时候，发现部分媒体转发的页面已删除，但大部分媒体的转载和经济观察网的原始页面都还在。

所以，这个消息还有待进一步证实，最好将来能看到原文。“让商品住房回归商品属性”这句话非常重要，是否写入了文件意义重大。

但另一方面，从最近房地产市场发生的诸多变化看，“让商品住房回归商品属性”显然是未来的方向。

最近多个二线城市在土地出让中，恢复了“价高者得”的市场化原则，取消了对土地的限价；各地对新建商品住宅的限价逐步放开，绝大多数二三城市基本上取消了对住宅的限购、限售。

目前仍然维持土拍限价、新房限价的，主要是一线城市。

但一线城市也开始松动，比如广州的新房限价就非常松了，限购区域也大幅缩减，限购门槛大幅降低。最近，上海又落实了公积金购房时的认房不认贷，金山区降低了限购门槛。

所以，全国正朝着“让商品住房回归商品属性”的方向迈进。我相信，其最终目标是回到2010年（出现限购政策）之前，甚至是更早、更市场化的时候。

未来应该完全取消限购、限贷、限价、限售、限商，大城市楼市调控主要通过税收来实现。

比如你现在到香港买房，无论你来自哪里，是没有限购、限贷、限售一说的，开发商也有自主定价权。但外地人在香港买住宅，要缴纳30%的印花税。未来北上广深的调控，也可以参照香港的做法。

14号文件还有关于保障房的重要表述：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

这意味着保障房的供应量也会显著增加，这对于商品房市场是否构成利空？

保障房建设提速，当然会分流商品房的客源。

但你要明白，商品房和保障房是唇齿相依的关系，两者并不是完全矛盾的。

首先，没有商品房就很难有持续的保障房供应。这在1949年到1979年这30年间得到了充分的验证。

这个期间，中国逐步取消了城镇住房的私有产权，新增住房主要是政府或者单位兴建，大家按照所属工作单位获得住房。具体来说，你是租户，单位是房东；租金价格非常低，大概只有每月一到几块钱。那时工资也很低，很多年轻人每月只有20到30元。

其结果是，这30年里中国城镇化基本停滞，人均住房面积不增反减，年轻人到了结婚的时候普遍没有婚房。自己捡砖头，在原来房屋旁边搭个小窝棚结婚的很常见。

为什么会这样？原因很简单，政府和单位都缺钱。因为住房没有商品化，中国基本上没有房地产行业，政府缺少“征税神器”。

近年来，政府之所以有钱建设保障房，很大程度上归功于房地产行业的勃兴。来自房地产的税收以及卖地收入，占了地方政府收入的一半。政府不仅有钱建设保障房，还迅速把城市面貌焕新，让中国以发展中国家的经济水平，得以拥有发达国家才有的基础设施。

上图是过去一段时间（截至去年年中）全国商品房贷款和保障房贷款增速的比较。

随着商品房市场入冬，商业房贷增速不断下滑，保障房贷款迅速转为负增长。以至于后来，央行不再每季度公布保障房贷款增速了。

这其实就为我们拉响了警报：如果商品房市场“挂了”，保障房的建设只能逐步停滞。想想看，现在地方财政有多么紧张。

其次，保障房并不仅仅对商品房构成竞争，其实还有支撑作用。

比如一个新兴的城市，人口在不断增长。如果没有保障房或者城中村，大量新来的中低收入的市民买不起商品房，这个城市的发展必然受到影响，人口很难持续增长。

有了保障房或城中村，再加上商品房，相当于给这座城市的住房体系建立了多层阶梯，大家可以沿着阶梯向上爬，城市因此得到了发展，人口不断增长。新市民到来之后，可以先租住城中村，然后租住保障房或者购买共有产权住房，将来富裕了再购买商品房。

所以，保障房可以成为商品房培养未来的客户。

种种迹象显示，国家对住房制度的设计就是：保障的归保障，商品的归商品。

比如最近包括深圳在内的很多大城市，都不再出售未来可以获得100%产权、上市自由交易的保障房（比如人才房）。

未来的保障房分为两种，一种是只租不售，另外一种是限制自由交易的共有产权住房。

共有产权住房的购买人，是不可以获得房屋100%产权并上市自由交易的，退出的时候只能卖给政府，或者在特定人群中转让。

这样就实现了保障房的“房住不炒”，保障房的抗通胀能力被大大压制，共有产权住房虽然有那么一点抗通胀能力，但其实也不多了。

这对商品房是大利好。

如果你不仅希望有房子可以住，还希望住得舒服、有抗通胀能力，可以保卫家族资产，那么你只能买商品房，尤其是大城市核心区配套好的商品房。

商品房市场必须是持续温和上涨的，只有如此这个行业才能存在，政府才能获得税收，也才能有钱建设保障房。

看懂了这一点，你就会明白：如果你拿着大城市核心区配套好的住房，时间永远站在你这一边。

虽然楼市会有周期，可能会出现几年冬天，但这都不算什么。拿着好房子，意味着你站在“能让国家存续、让经济正常运转”的一边，你没有什么需要担心的。

摘自-刘晓博说楼市