史上最艰难的生存潮中，这家房企抗住了！

上个月，是上市房企的财报季。

往年的财报季，上市房企都争先恐后的晒业绩秀肌肉。

——大家穿西服打领带，把头发反梳成大人模样，对着镜头竖起一个大大的大拇指。

今年的财报季，有点冷清。先后有房企交不出去年的“答卷”，宣布延发年报。

——他们说，是因为审计师不签字。

而延发年报、审计师不在年报上签字的房企，却又恰恰都是“深陷流动性危机”的房企。

——审计师为什么不在他们的年报上签字？是不想签？还是不敢签？

2021年，上市房企遭遇了一场史上最艰难的生存考验，购房者也遭遇了一场史上最焦灼的交房考验。

每天后台问的最多的一个问题就是：这家房企有没有问题，会不会暴雷？

这个问题的答案，就藏在年报季中，就藏在各家房企的年报里。

1

我看完了所有上市房企的年报，终于可以负责任的告诉大家：

史上最强暴雷潮中，龙湖抗住了。

抗住了意味着什么？发展良好，现金充裕，不会出现违约暴雷风险。

我先带着大家来看看龙湖的基本面。

1、龙湖是TOP10房企中唯二的两家业绩正增长的民营房企。

下面这张图，是2021年的TOP10房企业绩。

  

TOP10中，业绩正增长的房企一共有6家，国央企占了4家。

龙湖，是其中唯二的民营房企。

2、龙湖连续6年保持“三道红线”的绿档水平。

截止2021年底——

现金短债比达到6.11倍，全行业最高；龙湖净负债率下降至46.7%，创6年新低；剔除预收款后的资产负债率为67.4%，远低于红线。

这已经是龙湖连续保持“三道红线全绿”的第6年。

自去年下半年开始，内地房企的“美元债”不断暴雷，造成国际三大评级机构不断下调内资房企的“信用评级”。仅去年10月份，穆迪就数次下调了29家内资房企的信用评级。

而龙湖成为中国唯一一个

——获得国际三大评级机构全“投资级”的民营房企。

  

3、平均借贷成本4.14%，几乎全行业最低。

如何去评价一家企业的基本财务状况是好或是坏？

有两个很简单的指标：平均账期和融资成本。

平均账期越长，融资成本越低，说明资本市场越信任你，越敢把钱以极低的成本，借给你极长的时间。

自2016年，龙湖的平均账期就在持续拉长，融资成本就在持续降低。

  

截止2022年3月，龙湖平均账期拉长到6.3年，融资成本为4.14%，为历史最低。

6.3年的账期，4.14%的融资成本，意味着什么？

财务成本媲美央企，至少比行业平均成本低2%以上。

把以上龙湖的基本面数据放在一起， 你会发现在艰难的2021年，龙湖几乎是

——头部上市房企中，唯一“不仅保持业绩正增长，且能在控制负债的前提下保持业绩正增长”的房企。

龙湖年报发出来后，我的朋友圈中至少有三个人说出同样的一句话。

——龙湖这份年报，不知羡煞多少同行。

2

龙湖变得越来越像“一个生意人”。

过去的一年，龙湖最耀眼的数据反而不是我们前面所提到的那些，反而是我接下来所提到的。

吴亚军和龙湖想说而未说的话，都藏在这些数据中。

1、龙湖的商业，远比想象中的要赚钱。

22年前，龙湖正式进军商业。

22年后，你会发现龙湖越来越懂商业，越来越会玩商业。

举个例子吧。

截止目前，杭州一共开业了6座龙湖天街。6座天街，个个不同。

——个个都与杭州的城市肌理相浸润，进而散发出迥异的气质与氛围。

比如，杭州滨江天街，承袭了“国际滨江”一贯的时尚和先锋。

在这里，你看到的是“时尚、国际化和先锋感”的杭州——

它连续两年保持30%的品牌汰换，以引入更多网红潮牌和区域首店。比如，首个DIOR全国最新形象精品店；

它连续多年保持高频的先锋艺术活动和秀展，贴近与年轻和时尚相关的一切元素。比如，泡泡玛特十周年“天生爱玩”。

它依托周边电商网红的聚集优势，与无忧传媒和嘉尚传媒等两大MCN巨头合作，成为首批玩线上直播的线下商场。

  

又比如，杭州西溪天街，与西溪湿地的文艺气息相互浸润。

在这里，你看到的是“文学、艺术、文艺和传统”的杭州——

它把朱炳仁铜和万事利丝巾等诸多杭州知名老字号，都装了进来；

再时不时搞个非遗传承计划，联合故宫搞个“西洋镜里的故宫主题展”等诸多带着浓重本土文艺印记的主题活动；

甚至还联名喜马拉雅，创建了首个城市书房和有声文化空间，直接把文艺气息拉满。

  

人都说，最好的商业是与周边消费客群相匹配，与城市文化特质相融合。

而杭州龙湖天街，不仅做到了与杭州文化特质相融合，甚至做到了——

每座天街，都分别与杭州的每个侧影相浸润、相辉映。

滨江天街，辉映的是国际杭州；西溪天街，辉映的是文化杭州；金沙天街，辉映的是都市杭州；即将在今年5月份开业的吾角天街，辉映的是年轻杭州……

22年成长，龙湖越来越懂商业，越来越有商业龙头的模样。

——截止2021年底，即便受疫情影响，龙湖全国已开业商场的销售额和客流依旧实现20%以上的增幅。商业租金收入81.5亿，增长40%。全国商场出租率，达到97.2%。

其中，前面所提到的杭州滨江天街，超20个零售品牌和35个餐饮品牌达成千万销售业绩，CGV影城全年营业额超2000万。

经常只是星星之火的龙湖商业，因为网格化布局和TOD加持，被龙湖玩成了对抗周期的利器。

2、烧钱的长租公寓，去年开始赚钱了。

五年前，长租公寓的风口吹起，无数家房企冲杀进来。

五年后，仍留在场中的寥寥无几。走的走，暴雷的暴雷。

此前，大碗因为要租宿舍，我在杭州连续看了无数个长租公寓。

——说实话，龙湖做的最好，也走的最远。

租赁住房这条赛道上，龙湖竟然做了如此多的尝试和创新。而这些创新足以证明，龙湖是在认认真真做事。

在龙湖手中，长租公寓也有了产品线。

龙湖冠寓，一共拉出来四条产品线：豆豆、松果、核桃和花生。

“豆豆”对应的是城市务工的基础服务者，提供“集宿式床位（4~6人间）”；

“松果”对应的是城市新青年和新市民，提供“单间式公寓（开间/一居）”；

“核桃”对应的是精英人群，提供“套间式高端公寓（套房/一居/两居）”；

“花生”对应的是城市大家庭，提供“多房间”。

此前，我看的就是杭州东城明石国际公寓的冠寓“核桃”。

说实话，已经不太像传统的公寓，而更像住宅——

50多㎡的面积，双阳台、独立客厅、独立卧室套房、独立厨房，甚至还有一个独立的小餐桌……

有了这四条产品线——

每一个进入城市的个体，都有了驻足于此的“空间”。

外来务工者，有了一张床；新市民，有了一间房；新家庭，有了一套房；大家庭，有了一个社区。

在龙湖手中，长租公寓也有了丰满的体验。

冠寓APP里，有一个“GOYOO星球”的社区空间，每一个租客都身在其中。

他们在GOYOO星球生态空间里，组织并串联起一场场社群活动：

有时是在冠寓健身房做场瑜伽指导，有时是在公共空间分享同时空音乐会，有时是线下干一场英雄联盟，还有时是集体参加一场龙湖组织的公益活动。

    

——2021年，全国冠寓租户集体参与由龙湖公益基金会组织的“紫唇挑战赛”关爱心脏病儿童活动。

从某种意义上来说：

龙湖的冠寓是给“初次进入这座城市的年轻人”，营造了一个温暖而明亮的节点。

有了这个节点，年轻人得以留在这座城市。有了这个节点，年轻人得以融入这座城市。

去拼搏，去分享、去让闪闪发亮的青春碰撞！去以年轻人的视角感染这座城市！

5年成长，龙湖越来越懂年轻人，越来越懂长租公寓。

——截止2021年底，冠寓开业10.6万间，整体出租率92.9%，首年实现盈利。

前面我们提到的“核桃”，开业没多久，出租率就稳定在95%以上。

进场长租公寓的房企中，龙湖成为首批实现正向盈利的企业。

3、龙湖的产业地产，越来越有模有样。

半年前，大碗的办公室租约到期了，考虑换个办公场地。

我去看了龙湖在杭州做的一个创新型办公：龙湖杭州西溪蓝海引擎。

说实话，我很喜欢。

——它区别于绝大多数的写字楼和产业园，有惊艳感，十足的惊艳感。

比如，它很通透，没有传统办公空间逼仄和压抑。

下面这张图，是它的空间平面图。

   

它与传统办公空间最大的不同就是，有大量的公共空间。

这些公共空间落地到现实中，就是以下这些通透明亮的功能区——

开放式咖啡厅、休息区、接待区、交流区、阶梯空间……

  

又比如，它很全能，足以满足绝大多数的商务办公需求。

刚性的办公空间，属于独立的租客。

而非刚性的功能空间，被搬移到公区，并高标准的配建，由全体租客共享。

比如，共享会议室、共享休息区、共享餐厅和共享接待区……全部配齐。

甚至，针对电CALL业务较多的销售类企业，还在公共区域，专门配备了独立电话亭。

  

由此一来，企业租户既高标准的保证了基本功能，又降低了租金成本。

再比如，它很龙湖，能满足其他商办物业无法满足的功能。

龙湖杭州西溪蓝海引擎，属于天街上盖的创新型办公。

设计之初，就直接与龙湖杭州西溪天街打通，独立电梯下楼就是商场。商务宴请、中午简餐和下班购物，原地就能解决。

企业进驻之后，龙湖还将申请针对产业孵化的诸多扶持政策，比如房租补贴和税费补贴等等。

2017年，龙湖进入产业地产。5年成长，龙湖越来越懂企业，越来越懂产业地产。

曾经只是配建的写字楼，正被龙湖运营成一座座与城市共生的企业摇篮。

今年，是龙湖进入浙江的第13个年头。

以上举的这些例子，都是龙湖入浙13年踩下的一个个脚印。

沿着这些脚印走过去，你会发现——

龙湖越来越不像是一个住宅开发商，而更像是一个细水长流的生意人。

对，一个做空间服务的生意人。

对于房地产来说，“生意人”是个褒义词。

生意人讲究的是什么？

诚信经营、细水长流、兢兢业业、通过利他来完成利我。

自2014年开始，地产开发这门生意越来越不像生意，而像是一场“快周转”金融游戏。

——借钱-拿地-扩规模-业绩好-借更多的钱-拿更多的地……

这叫生意么？

这不叫生意，这叫资本游戏。

反观龙湖，你会发现它更讲究经营、更讲究运营、更讲究细水长流，更讲究做生意——

天街，是做消费空间服务的生意；冠寓，是做青年人空间服务的生意；蓝海引擎，是做企业空间服务的生意……

继续反观龙湖的财报，你会发现它更像一个生意人——

负债率在慢慢减少，财务面持续稳定；

销售的底色在慢慢减少，服务的底色愈来愈浓；

传统开发的营收占比在慢慢减少，自持运营的营收占比在慢慢提高。

龙湖在回归客户需求，在回归生意本身。

通过天街，让消费者过的更好；通过冠寓空间服务，让刚进入城市的年轻人过的更好；通过蓝海引擎，让企业活的更好；通过一个个住宅项目，让业主住的更好……通过利他，完成利我。

——把消费者、年轻人、企业和业主服务好了，自己就赚钱了。

3

大碗成立近两年，很少单独去写一家房企。

——即便写，也是提醒风险和负面。

当我看到龙湖的财报后，忽然就想起了近两年与龙湖的种种交集，就很想去给龙湖写篇稿子。

——不为别的，就觉得这样一家“慢下来、做生意”的企业值得。

她值得所有房企去学习，也值得被更多人看到。

这些年，龙湖的变化太大。

十年前，提起龙湖，第一个能想到的是“园林很好、五维景观”。

五年前，提起龙湖，第一个想到或许是“龙湖天街，好逛好吃”。

到去年，提起龙湖，第一个想到的应该是“绿档房企、安全健康”。

在今年，提起龙湖，我们可能会忽略了“它还是一家开发商”的身份。

龙湖未来会成长什么样子？

我不知道。

前段时间，龙湖倒是提出了她关于未来的品牌新主张：至善龙湖、与城共进。

我喜欢最后的四个字“与城共进”。

别的城市，我不好说。

但龙湖入浙13年，起码让我看到了她在这片土地上做到了“与城共进”。

——她浸润在杭州的肌理里，浸润在这座城市的脉搏中，与它一起跳动了整整13年。

通过6座天街、24个冠寓、2个蓝海引擎和一座座住宅……这座城市里的大多数人，都慢慢与龙湖建立了一种连接。

——一种温情、成长和共生的连接。

自从进入这个行业以来，我对于这个行业里的女性创业，天然带着一重敬意和略带偏心的喜欢。比如龙湖的吴亚军女士。

我敬重她们能在野蛮生长的地产业生存，不易。

与此同时，我也喜欢她们在“风里来雨里去”之中，给这个野蛮生长的行业带来一股女性特有的——

耐心与温情。

摘自-大碗楼市