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出生率再创新低!楼市大变局到来……

时间:22-01-19 来源:刘晓博说楼市

出生率再创新低!楼市大变局到来……

今天(117日)上午,国家统计局公布了2021年经济和社会发展情况,其中非常值得关注的是:2021年全国人口数据公布了。

具体为:

全年出生人口1062万人,人口出生率为7.52‰

死亡人口1014万人,人口死亡率为7.18‰

人口自然增长率为0.34‰

国家卫健委日前公布的,2020年全国活产儿1203万人。也就是说,2021年全国新生儿比2020年又下降了141万人。

下面是我们团队整理出来的,自1949年以来的中国人口出生率数据(国家统计局数据):

           

20217.52‰人口出生率,创了新中国成立以来的新低。

在“三年困难时期”,最低的人口出生率也达到了18.13‰1961),而2020年的出生率则为8.52‰

至于死亡率,略有反弹达到了7.18‰。由此导致中国人口的自然增长率在2021年出现了一个超低点:0.34‰

此前5年中国人口的自然增长率分别为:6.53‰5.58‰3.78‰3.32‰1.45‰

               

               

是什么原因造成了最近两年中国人口出生率急剧下降,人口自然增长率断崖式走低?

除了人口自身的规律外,疫情冲击不容忽视。

20201月下旬,疫情全面爆发。很多人担心胎儿、产妇的安全问题,会主动推迟生育,甚至会终止妊娠。

从胎儿孕育周期看,疫情对2020年出生率、人口自然增长率的影响还是局部的,对2021年的影响则是全面的。

那么:未来中国人口趋势将会如何?新生儿数量能在疫情之后大幅反弹吗?

我的看法是:疫情结束之后,新生儿数量一定会有大幅反弹。

推迟的生育需求,以及国家政策鼓励带来的刺激作用,会在疫情之后的两年里集中爆发。很有可能让年度新生儿数量反弹到1300万甚至1400万以上。

但从长远看,少子化、老龄化的基本趋势很难改变。即便国家全面鼓励生育,也只能延缓这种趋势而已,很难根本上改变。

也就是说,中国人口的自然增长率将慢慢趋向于零。

这很可怕吗?其实也没有什么可怕的,中国总人口毕竟在14亿以上,随着科技的进步,人工智能、机器人的广泛使用,不会缺少劳动力。

未来很多简单、普通的工作,比如生产线上的普工、快递员、送餐员等,都可能被机器取代。

机器人广泛使用之后,贫富差距会加大吗?有可能,但这可以通过税收制度调整来避免。

所以,我在人口问题上不持悲观态度。

但话说回来,如果老龄化、少子化来的太快,大家准备不足,那么还是有点可怕的。比如大家会突然发现:养老金不够用了,生活质量降低了,人力成本上升了,世界工厂转移了等等。

更重要的是:这对很多城市、乡村的楼市将构成重大利空。

收缩性城市会越来越多,很多乡镇甚至县最终会被迫合并

早在我2013年开始写财经分析的时候,就告诉大家:如果算上县城、县级市的城区,中国有2000多个城市。这其中80%的城市,其楼市未来很难跑赢通胀,因此投资价值不高。

真正有价值的城市,不超过20%

想想看,2000多个城市(含县城),20%就是400个。其实中国真正有投资价值的大城市也就是30多个,再加上都市圈涉及到的市县,顶多80个。

这样算来,未来仍然有价值的城市不过4%5%

决定不动产价值的,首先是人口,其次是宏观政策,第三是土地制度和土地供应量。

我很早就提出了一个原则:投资跟着权力走。

比如对于一个省来说:最能决定这个省未来发展走向的人,都住在哪里?当然住在省城,所以你投资一般来说要首选省城核心地段。

普通人没有能力改变城市命运,也就是没有“抬轿子”的能力,所以你最好选择“坐轿子”。跟能影响政策、有发言权的人做邻居,这样你买的房子就很少会有利空,而可能不断享受利好。这些利好是从哪里来的?是你有本事的邻居创造出来的。他们在给你“抬轿子”。

除了省城,计划单列市也是省内比较特殊的城市。计划单列市说穿了,就是经济上的直辖市,是中央管理经济、人口大省的一种策略。所以,很多计划单列市发展的比省城还要好,因为他们在经济上享受省级管辖权。

首都、直辖市就更特殊了,拥有更多的发展机遇,在医疗、教育上的红利非常丰厚。尤其是京沪,户口含金量极高。

如果你把房子买在人口流失的小县城,或者普通地级市,想盼来政策利好难度非常大。

不仅仅中国如此,美国也是这样。在日本、英国、法国、韩国等中等国家,甚至出现了一国一城的现象,首都是一切的中心。你甚至搞不清楚这些国家的第二大城市是哪里。在这种国家买房子,更是要买在首都了。

韩国是全球出生率最低的国家,人口在不断减少,但你看看首尔房价涨成了什么!

所以,少子化、老龄化时代,楼市正在发生重大变化:马太效应越来越强。

这个时代,增长蛋糕越来越少,竞争更加激烈,有权力的城市才能保证拿到。

未来,人口流失地区的基础设施更新难度会不断加大,因为当地没有钱,借债之后也很难归还。城市设施日益老化,跟经济发达地区差距越来越大,当地年轻人会不断用脚投票,撤离这些地方。

总之:20210.34‰的超低人口自然增长率,给大家敲响了警钟

楼市投资到了需要全面回归中心的时代。这个中心,首先是30多个经济活跃、人口增长比较快的头部城市,其次是他们核心都市圈内的子中心。

即便是在“头部城市”的内部,也在高度分化。比如北上广深,都有坑人的片区。

投资不动产,越来越需要眼光和水平了!

摘自-刘晓博说楼市

   
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