第一颗大雷，排掉了：剩下的暴雷房企们，

有解了！

2021年12月9日，华夏幸福发布了一则公告

——债务重组计划，已获债委会表决通过。

华夏幸福的雷，暂时性排掉了。

华夏幸福，是中国楼市里第一个暴雷，也是第一个完成排雷的千亿房企。

它走过的路，将为那些暴雷弟兄们

——为恒大、花样年、佳兆业、蓝光……提供一个解决的案例。

看完华夏的排雷方案，我只想说两句话——

第一句，总会有人兜底。

第二句，莫慌，都有救。

01

债化解了，公司也没有破产。

华夏幸福的金融债务规模，一共为2192亿。

这2192亿的债务，将通过以下四种方式在化解。

1、卖出资产，回笼资金约750亿。

关于这种方式，很容易理解。

——找个资金实力强的买家，把手里的一部分资产卖出去。

华夏盘了盘手里能卖的资产，大概能卖个750亿。

其中，570亿用于还债。

剩下的180亿，用于现有住宅开发，也就是“保交付”。

2、出售资产，带走金融债务约500亿。

干了这么多年，华夏幸福手里也囤了不少好项目和好地。

这部分好项目和好地，将捆绑500亿的债务，一起打包出售。

3、优先类金融债务展期或清偿约352亿元。

关于这部分，有点复杂，我尽量讲的容易理解。

这352亿的债务，一共包括两大部分，相应解决方式如下

——应收账款质押和实物资产质押的债务，进行展期。

所谓展期，就是晚点还，不仅晚点还，还降息。

晚多久？

5-8年还清。

——开发贷，存量项目逐步偿还，新增项目逐步投放。

已经放出去的开发贷，慢慢卖房子，慢慢还账。

已经批复但还没放出去的开发贷，该放还是要放，让现金流滚动起来。

4、以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿。

华夏幸福手里，还有一部分拥有稳定现金流的持有型资产。

针对这部分资产，做个信托产品，拿信托收益份额，来冲抵债务。

共计可以冲抵债务，约220亿。

5、剩余550亿，由华夏幸福承接，通过展期、降息和后续经营，逐步偿清。

这句话的正确理解方式是

——剩下这550亿，我真还不上了。

——要么展期降息，要么死给你看。

我们把华夏幸福的2192亿偿债计划，做个梳理就是——

先变卖家产，还掉570亿；

再捆绑债务变卖家产，转移500亿；

然后把持有型物业信托化，抵掉220亿；

还剩下902亿，实在还不了，那就展期降息；

现在还不上，5-8年总能还上，再把利息降到2.7%。

570+500+220+902=2192亿。

算来算去，到最后

——华夏幸福手里，竟然还能剩180亿。

这180亿，怎么花？

老老实实盖房子，老老实实保交付，一定不能烂尾。

02

购房者，有救了。

银行和金融机构，吃了最大的哑巴亏。

华夏幸福的整套债务解决方案，有三个关键点。

第一，地方不仅牵头，还亲自下场兜底。

华夏幸福整场危机的化解，由河北省政府牵头组织，平安和工行主导参与。

三个主角，一个是主管地方，一个是国有银行，一个是混合所有制的大股东。

更有意思的是

——地方亲自下场兜底。

华夏幸福的环京产业园，将打包出售给“新空港”

——不仅将带走华夏幸福520亿的债务，还将提供一部分现金。

新空港是谁？

一个股东，是廊坊市政府；另一个股东，是河北省政府。

地方一出手，就消化了1/4的债务。

第二，银行和金融机构，吃了哑巴亏。

这份偿债方案，原本通过的希望极其渺茫。

银行和金融机构，看到方案后，原地一蹦三尺高

——900多亿的债务，竟然要展期5-8年，利息还只给到2.7%。

这不是协商，这是在银行身上剌肉。

自债务重组方案放出来，就有一部分投资人私下串联，想拿到25%的否决票，以此否定这版方案。

紧接着，监管部门牵头开了一场会

——大部分人，最终选择了妥协。

12月8日，债务重组计划高票通过，902亿的债务得到5-8年的展期。

监管一出手，又消化了近一半的债务。

第三，不烂尾，是底线。

经过资产和债务重组之后，华夏幸福保留了孔雀城的住宅业务。

不仅保留了住宅业务

——还留下了资产变卖偿债后剩下的180亿，用于复工复产。

留下住宅业务，有两个目的。

主要目的是，保交付、不烂尾。

次要目的是，住宅好变现，通过快速变现来逐步还债。

03

剩下的暴雷房企，有救了。

华夏幸福的债务化解，可以用一句话总结——

政府，兜底了。投资人，吃亏了。购房者，不烂尾了。

看起来天大的雷，到最后不过就是一场长达5-8年的债务展期。

活像一个憋了很久的屁

——你以为，要拉满一裤裆，炸的满世界都是

——结果，只是一声闷响，臭了一圈离得最近的人。

有惊但无险。

为什么华夏幸福的债务危机，能暂时得到有惊无险的化解？

这其中，有两个必要的前提。

第一，事儿要足够大。

华夏幸福的债务危机化解，必须要感谢的是

——地方和监管部门的牵头和兜底。

为什么他们会兜底，会牵头？

华夏幸福太大，惹出来的事儿太大。

每年中小房企死的那么多，烂尾的更多，怎么没人兜底？

说的难听点——

还是盘子不够大，还是惹出来的事不够大。

而华夏幸福的债务问题，如果没人牵头解决、大胆兜底，会发生什么？

往小了说——

数十万套房子烂尾，数十万个家庭资产化为泡沫，甚至引发群体性事件。

往大了说——

数千亿的债务断裂，近万亿的盘子崩盘，拖着整个金融系统陷入泥潭中。

与其这样，不如地方和银行吃点亏

——给点钱，展个期，利息打个折。

——让企业活下来，让流动性恢复。

大盘子只要转起来，一切都还有缓。

第二，手里的好资产足够多。

为什么看起来足足2000多亿的债务，最终能轻飘飘的解决？

除了展期的900亿之外，剩下的1000多亿，是靠华夏幸福变卖家产换来的。

卖项目卖土地，卖了700多亿；卖项目绑债务，又消化了500多亿；把持有物业变成信托，又冲抵了200多亿。

华夏幸福所变卖的资产，不仅仅是腰斩的环京地区。

还有深圳的城改、南京大校场的旧改、东莞的旧改、广州的城改……一大波核心城市核心区域的好资产。

如果是个中小房企暴雷了会怎么办？

一看手里的资产，满打满算两三百亿；

一看两三百亿的资产，不是三四线城市，就是远郊鸟不拉屎。

你倒是想变卖，奈何无人接盘。

只要手里的好货足够多，只要肯割肉变现，终归有人接盘，死不了。

站在华夏幸福的这场危机上，我们可能会得到一个相对悲哀的结论——

因为，大房企们盘子大，惹的事儿更大，负债大，手里拿着的好资产更大；

所以，到最后往往“大而不能倒，倒了终归有人救”。

站在这个相对悲哀的结论上，你去看现在暴雷的诸多房企，其实大都有解。

比如，看起来危在旦夕的佳兆业——

但凡陷入无法正常交付的烂尾危机，地方和监管终归会牵头兜底；

但凡放出来深圳及大湾区的几块地，一堆人打破头冲进去接盘。

再比如，恒大。

有了华夏幸福的解决先例，随时都会挂的恒大，似乎也能再挺挺。

莫慌，终归都有解。

结

回顾整场危机化解，能给我们的启发是什么？

哪怕大房企再烂，可能我们最终还是要悲哀且无奈的“优先选择他们”。

谁让他们盘子太大，哪怕负债再多，也不敢让他倒。

谁让他们高额举债拿下的好资产太多，哪怕倒了，也有人接。

只要有人兜底，终归不会崩盘。

只要有人接盘，终归不会烂尾。

大而不能倒，是这个时代悲哀且无奈的注脚。

但更加悲哀和无奈的是

——身为普通人的我们，往往没有太多选择的权利。

摘自-大碗楼市