你把公寓干到100万套还亏本，别人改造一栋楼就赚几个亿！咋做到的？

存量市场目前引起开发商越来越多的关注，上万亿的公寓租赁市场无疑位列其中。但如果你问现在做公寓的这行好干吗？所有人几乎都会跟你摇头，这行太苦逼了。操着白粉的心，还赚不到白菜的钱，去年自如管理规模30万间了，都还是亏的。

但偏偏有这么一家公寓，管理规模与龙头比起来相形见绌，但是他在一栋楼上赚的钱，可能中国公寓行业前十名去年赚的钱加一起，还不如他赚得多。这就是新派。2013年新派公寓收购了森德大厦，也就是现在的新派北京CBD旗舰店，当时收购+装修不超过1.6亿人民币，而现在资产名义价值如果按照区位住宅市场散售价估算已经达到5个多亿，增值达3倍多，而这只用了三年时间。故事并没有到此结束，现在新派公寓正谋求在交易所推出中国首个公寓类REITs，成为中国公寓行业首个“资产收购+持有运营+资产证券化”的标准化样本。

新派为什么一开始就选择了不走寻常路呢？这背后的逻辑是什么？带着这些问题，明源君特奔赴北京，与新派公寓创始人王戈宏进行了深度对话交流，畅谈行业演变与未来格局。

租赁进入钻石时代

中国REITs必将到来

1、租赁进入钻石时代，租金在疯狂补涨

在房价上涨没有那么快的时候，靠什么挣钱？靠租金，这个租金的回报率要看3个数值，一是通胀率，二是银行贷款利息，最重要的是社会投资平均收益率，如果比这个都低，你干吗还去买房子？

现在中国租赁市场到了一个真正的钻石时代，核心城市的租金悄悄地疯狂的上涨，我们把它叫价值补涨。租金一定要涨到买一套房子靠租金收益超过社会投资平均收益率时买房才有意义，如果现在是3%的收益，租房子就应该达到3.5%以上。

我做过调查，现在新派公寓周边的物业，去年的房子比如说一房一厅去年租到8000的，现在就是一万以上了。这两三年是中国租金大幅度上涨的时代，一直涨到租售比收益率可以达到3.5%、4%以上，投资买房子才有了理由。当然抛开目前的限购限贷政策。

2、REITs是资产最佳的金融工具，在美国上市的REITs租金平均回报率能到7-8%

资产的收益光靠租金还不够，还得需要金融工具，如果正常的租金资产比能到3.5%，资产证券化之后加上税收优惠就能到7%，这就是为什么美国的REITs过去30年的平衡的收益率是7%-8%。曼哈顿的房子，你去直接买房子出租，回报率多少你知道吗？它在全世界已经是租金回报是最高的，也就3.5%。但是如果把很多房子买来打成包做成证券化的产品，用REITs模式上市了，每年租金回报率就可达8%。这就是个逻辑，单靠房子的租金报率，哪里都上不去。很多人觉得中国的回报率很低，不是这样的，全世界房价高的大都市都这么低，但是人家有金融工具。

REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产信托投资基金，通过金融手段把流动性较低的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。因为REITs能把资产变轻，所以证券化是做连锁房地产的发动机，但受困于国内现有的法律和税务环境，中国版REITs迟迟未能问世。

我曾经写过一篇文章《没有REITs就没有美国商业地产》，美国的商业地产几乎全是REITs，办公楼、酒店，公寓，物流甚至连通信塔，林场，监狱都是REITs，连风靡世界的共享办公wework近期也开始大量收购物业，据说未来也在谋求成为REITs。因为REITs透过上市公募把资产卖给了大众，把本来重的资产变轻了，然后聘请专业的品牌管理运营资产，让资产获得稳定现金流及物业的增值。其实在所有国家直接买楼做运营管理回报率都可能算不过账，唯有透过REITs路径。所以资产证券化是做连锁商业房地产的救星，中国庞大的市场以及城市更新的存量资产需求，REITs必定到来。

新派公寓在成立运营品牌之初，便按照一个类REITs模式做了轻重资产配合的系统架构，通过成立私募资产基金，引入机构及个人投资，以私募的形式购买物业，并以租金分红的形式将收益返还给投资人，新派公寓自身投入很少。具体来说，就是和赛富基金一起发起了赛富不动产基金，收购或整租、改造目标物业，新派公寓则负责物业的出租经营与管理，所有装修改造成本由基金承担，这种模式能让新派公寓实现真正的轻资产运营，为后期的资产标准化与迅速规模化奠定基础，通过品牌培育、管理输出，可以在长期持有经营中获取稳定收益。而且重资产的基金也透过新派每年的稳定租金分红以及资产预期增值来获益，达到双赢的格局。

    谋求成为中国首个

公寓资产类REITs

由于新派公寓与赛富不动产基金收购运营CBD资产的模式本身就是一个标准的私募REITs模式，因此在国内各类商业地产纷纷运作成为类REITs的背景下，拥有北京CBD核心资产，并且有三年良好运营业绩的新派公寓具备了成为中国第一只真正的公寓类REITs的良好条件。

三年前当我们决定买资产做公寓时，其实很多人不理解，质疑我们的模式太重了。我们没有受到干扰，默默秉持着初心，三年后的今天，类REITs风起云涌，我们也水到渠成。

类REITs是未来成为真正的上市REITs过渡性的尝试，国家基于风险考虑，先让机构交易试水，等税收和公募条件成熟后再推出真正的上市公募REITs，这一步很不容易，也极具意义！

私募REITs实战案例

北京CBD低价买楼

我三年前买这栋楼的目的就是为未来中国REITs的到来进行探索的，做成一个真正的REITs有几个基本条件，新派公寓做了全面的实践

第一，我建了新派这个品牌，这个品牌有了一群高素质的都是白领人群的认可，并且获得比周边高于30%的坪效，新派公寓没有刻意做市场推广，虽不算很有名，但是很特别；

第二，我们有了一个把楼买下来，让它变成一个私募REITs产品的经验。这个世界上一件事说说想想很容易，但从0做成1是很难的。大家都买资产的时候，价格就很高了，价格怎么谈判，怎么融资，如何把它变成一个私募REITs，没有那么容易。好在我在美国发起过一个商业的类REITs基金，熟悉这个架构如何去做。在国内不过是如法炮制。这个东西跟钱没关系，要得有实战的经验；

第三，我们通过三年时间有了通过一个品牌让资产增值的真实案例。所以我现在出去融资投资人先比较信任。我们进行类REITs的尝试，不是简单地谋求所谓的上市效应，而是为在目前环境下继续吸引大资本迅速做大这种模式。

1、城市里最稀缺的资产将是独栋楼

我曾经一直关注川普的竞选，因为我在美国期间曾经研究了他所有的东西，他的书、真人秀视频我都看了。川普买楼的经历很有点意思：他在纽约中央公园旁边的著名的川普大厦，是在他欠银行上亿美金时再借钱买的！纽约有一个亿万富翁俱乐部，有一天这个俱乐部的银行家请他去参加活动，川普当时的想法是明明知道我欠了这么多钱，还让我去亿万富翁俱乐部活动？后来他还是厚着脸皮答应去了，同时他要求银行家再借给他500万美金，他说想收购中央公园旁边那个楼，这个银行家说，反正钱也还不了，就真的再借给他500万美金。川普就靠那个楼翻盘了，他把这个楼买来进行重新装修改造及定位，使它的价值提升，然后用这个楼做抵押，再获取资金发展，现在这栋楼的价值超过5亿多美金。我在纽约期间曾经跟犹太人在一起发起基金，犹太人经常指着曼哈顿的街道说这个楼是我家的，那个楼也是我家的！其实在城市里最稀缺的资产其实是独栋楼，因为它的土地价值连城，中国也一样，你拥有一栋楼便拥有生钱的的机器。

2、资产被低估，每平米4.5万的拆迁地价楼的报价仅2.1万

新派公寓目前开的店其实只实现了我不到70%的想法，要真正百分之百实现，中国的供应商还达不到要求。我现在潜心研究青年人空间的消费趋势与细节，要求自己像乔布斯那样去创造都市青年未来的居住产品，我真正的谋略要藏在背后，因为你说出来很多人并不理解你，或许还会误解你。

当初CBD这个楼买得其实历尽波折，这个事情只有一个人支持我，就是赛富投资基金首席合伙人阎焱。在我决定买楼做旗舰店时，连赛富的其他合伙人都觉得不靠谱，但是阎焱觉得这个东西可为。这个楼是我请他上了楼顶用了5分钟定下来买的，在我买之前，这个楼在北京市场上已经卖了三年没有人成交，因为楼较破，周边环境很差，虽然紧邻CBD。从2010年到2013年，业主的开价是2.1万一平米，有5家在跟他谈，在不断砍价。我看了之后，详细多方面调研了这个项目，发现这是70年的住宅用地，当时周边光拆迁的成本就是4到5万一平米，而且三环以内已经没有住宅用地了。为什么这个楼卖的比地价还便宜？直觉告诉我，此楼的价值没有被发现。

当时我还没有团队，卖家问我，你有钱吗？我说我能凑5000万。他说你不要忽悠我，你从海外回来，还能没有钱？这个项目是上亿的投资，我说我拉一个人进来，我就找了阎焱。我跟阎焱说，我要做一个新派公寓，要买一栋楼。他问为什们要买楼而不是租楼，我解释如果有一天当经济都不好的时候，白领公寓不能做的时候，我们手头还有一个楼，企业还有资产，这个资产是值钱的，投资不会打水飘。后来我带他实地看楼并上楼顶去看，当时这栋楼做着一家低档的经济性酒店，里面黑乎乎！我很担心阎焱不认可！我说以前我在纽约参观中央公园旁的公寓时，就梦想未来在中国要在这样一个地方做一个公寓。这栋楼虽然很破，楼边也乱，但由于在CBD的边上，可以看CBD全景，楼下就是北京所谓的“中央公园”（庆丰公园）我认为这个楼价值被低估了，当时大家都没有看到它的未来，而且它是2.1万一平米，卖了3年没有人要。如果我用新型的白领公寓业态重新包装运营这个资产，一定会产生新的价值。让我意外的是，阎焱当即就说：买！这就是投资教父的眼光！当时是2013年！白领公寓市场还没有像今天这么热火朝天，更别提买楼做。

3、请赛富基金保驾护航，不砍价却加价

我跟阎焱说我看好白领公寓未来巨大需求，别人看好，如果白领公寓做不好，我们还有这栋楼的资产兜底。他说我怎么支持你呢？我说我自己试着筹5000万，还差1个亿，你给我两个支持：第一，让我用赛富的品牌，成立赛富不动产基金去融资。第二，如果我融不到1亿，您个人帮助我。他说，去干吧，没问题！阎焱真的厉害，我的新派公寓在成立之初就是仅凭PPT就获得他的天使投资，而且是赛富其他合伙人并不看好的情况下迅速决策的。当时的白领公寓全国没有几个品牌。

有了阎焱的鼎力支持后，我跟房主谈，一平米给他加1000块钱，2.2万成交。房主愣了很长时间，所有谈的投资人都在砍价，我却加价！等改造完之后新派公寓以全新形象隆重开业并迅速满租后，过了一年后原房东托人说能否3.5万一平米卖回给他。我说再加一万都不会卖，资产的价值需要被洞察以及精细运营才能被创造。

4、成功案例做样板，为投资人创造机遇

现在很多人哭着喊着想买楼，如果没有买楼经历的话，是很难体会全过程的，买楼没那么简单。在美国也是一个小众的生意，就是做不良资产的收购，是一个非常小的圈子，这个圈子有极强的专业资源与经验，所以现在如果谈白领公寓未来在资本证券化上的竞争，新派公寓的特色与壁垒初步形成。

新派公寓北京CBD店三年来成了城市更新的一个新地标，现在很多投资人找来谈，资金来源也更多元，现在大家突然发现买楼这个生意挺好，信托、银行以及券商开始寻求合作。你把这个案例做好之后，别人看得到你的能力，看到你的样板，资本相信真实的案例！

目前市场钱虽然很多，但是找到一个很合适的投资配置却不容易。新派公寓实践的轻重资产模式其实为投资人创造了一个很好的品种与想象预期。这是新派公寓不同与其他公寓品牌一个很重要的特点。

专业技能多外包

借助外部资源来运作

现在有几种人非常稀缺：一种是能够识别哪个楼是未来有增值潜力的，第二种是有整栋物业收购经历的，第三种是懂得资产精细化运营的，第四便是懂金融又运作过资产证券化的人。

我特别幸运的是，不是一个人作战，而是在与很多牛的人一起作战。收购CBD楼时，阎焱专门派了一个执行董事紧密配合我融资，赛富团队的其他人也随时配合其他专业工作，使得运作的效率很高，而这些人在市场上很难找到。

创业企业其实不需要太多人，而是需要一些综合能力很强的多面手，专业的工作适合与顶尖专家合作。所以我把义务都肢解了，能外包的尽量外包，采用外部合作方式，既高效，又省钱。让团队短小而精悍！

未来哪里资产值钱？

看城市的国际地位

中国很多城市的资产爆增长时代可能已经完成了，我们10年前在北京买的房子，到现在已经翻了一倍多。如果资产租金回报率超越不了利率，投资买房便失去动力。中国核心城市现在资产的平稳化上涨应该是没问题的，但是还要看地段，比如在北京如果是CBD、海淀区，肯定涨得很快。资产上涨的下一班车我的判断是：城市资产增长靠自身需求成长的速度已经开始减缓，下一步的上涨的动力，恐怕要靠国际需求的推动，就是房价要看这个城市的国际地位。

北京是全中国的市场，纽约则是全世界的市场，北京还没有开放到纽约的程度，局部房价却已经比肩纽约！所以北京、上海未来的房价靠内需拉动有限时，它们未来的国际地位，以及对国际人才吸引带来的住房需求可能是持续上涨重要的因素了。

我有一个判断不一定对，未来中国的房价最高的，可能不是北京，也不是上海，或许是深圳。今年两会马化腾提出要发展粤港澳湾区经济，一旦搞起来，这将是全亚洲的创新湾区，会类似美国的旧金山湾区，深圳，香港将会成为国际人才的聚集地，这是极有想象空间的。当深港澳成为亚洲的创新湾区后，深圳的住房需求就会被放大，房价的参照就会更加国际化。房价会低吗？马化腾的这个提案一旦被接受了，那就恐怖了，房价必定还会涨，因为全亚洲的高精尖人才在那里工作、生活，会在那里买房子。

结语：做好四轮驱动

打好组合拳

目前中国对REITs暂时还不能公募上市和租金免税，所以要吻合目前国内特殊国情，就必须打组合拳，新派公寓实践了四种物业获取模式（我们称之为四轮驱动组合拳模式）：即私募REITs模式来收购资产做了CBD旗舰店，用二房东的整租模式做了故宫店和新国展店，用品牌输出模式正在做南京人才公寓及成都高新区精品公寓，同时与开发商合资的模式也在南京和北京马上落地，在深圳与机构合作的人才公寓也会今年落地。在中国做企业我认为既像做大厨也要像做拳击手。作为大厨，你得有充足的原料才能做出好菜，作为拳手，你得精通熟练各种拳法打出组合拳才能立于不败！只有多的应对措施和能力，才有健康扩张的复制能力。

REITs在中国已经讨论超过10年了，当时创业板推出前也讨论了10年。大家都知道很多事在中国不能等绿灯亮了才做，而是在红灯前顽强地探索生存下来，一旦绿灯亮了，就有机会首先冲出去！

摘自—明源地产研究院