孙宏斌苦追链家一年的三重逻辑 及其背后透露出的行业信号

这几天想必大家都被孙宏斌和贾跃亭的基友情刷屏刷得有点腻了，那我们今天就聊点别的。

1月15日融创和乐视的发布会，我也去了。不过，作为一个房地产从业者，我更感兴趣的，是孙宏斌谈到链家时讲的几句话。（1月9日，融创发布公告称，投资链家26亿元，获得后者6.25%的股权。）

老孙说，跟链家都谈了一年了，整个2016年，左晖只出来吃了四次饭，都是和他吃的。（吃四次饭干什么呢？我猜主要是为了多跟左晖要点投资额度，毕竟投几个亿不是老孙的风格。但链家是投资界的梦中情人，不是谁想投就能投，或想投多少就投多少的。）老孙本来想投50个亿，但最终左晖只给了26个亿的额度。

提及投资链家的逻辑时，老孙给出了四个字：增量市场。

“增量市场”是什么逻辑呢？

说起来有点巧合的是，在融创和乐视开发布会的前两天，也就是1月13日，我参加了链家研究院办的一个会：“存量时代，流通为王”。

会上，链家研究院院长杨现领博士有个长篇演讲，为我理解老孙投资链家的逻辑提供了思路。结合杨现领的演讲内容，我梳理出了老孙投资链家的三重逻辑。

壹

杨现领提出了一个与孙宏斌颇为接近的观点：2016年中国房地产市场最大的变化是，比较明确地由增量时代向存量时代的切换——2016年，全国新房（住宅+商业地产）销售额11万亿元，在这其中，住宅接近10万亿元，而二手房交易额已上升到了6.5-7万亿元，占到了商品房成交总额的40%以上；京沪深三个一线城市的二手房交易额合计超过了3万亿元，是新房销售额的两倍以上；全国前30个城市二手房交易额合计超过了5万亿元，是新房销售额的1.1倍。

接着，杨现领通过中美日三个国家的横向比较，提出了进入存量时代的5个衡量指标：

购租并举

二手房成交占比

流通率

经纪机构渗透率

万人经纪人覆盖率

经过比较，杨现领发现，除了租赁，在二手房成交占比、流通率和经纪机构渗透率等指标方面，中国已接近甚至在某些指标（比如万人经纪人覆盖率）超过美日。（当然，这其中，万人经纪人覆盖率高过西方国家，说明交易效率低。）

杨现领认为，存量时代的一个显著的特征是，市场的供给端从B2C走向C2C，而且，还不仅仅是C2C，以北京等一线城市为例，有比较多的“连环单”。

相比B2C，C2C是有可能出现平台型公司的，淘宝、天猫和滴滴，就是例子。

这两年来，链家几乎被房地产业界神化。链家成功的直接原因是在规模化的基础上叠加了网络化，相比同行极大提升了交易效率，从而形成了买卖双方的正反馈效应——房源越多，购房客户越多，而购房客户越多，房源越多，如此循环往复。而这种正反馈效应，推动链家的市场份额越来越大，最终变为一家平台型公司，形成赢者通吃的市场格局。

在进入存量时代的临界点，投资一家潜在的平台型公司，这是老孙苦追链家一年的第一重逻辑。

貮

第二重逻辑是什么？

答案隐藏在本文上述的存量时代的5个标志里，即购租并举中的“租”。

左晖过去一年时间貌似只在公众场合露了一次面，就是前不久的中城联盟论坛，他发表了一个演讲，题目是令人意外的“租赁崛起”。

可能在京沪深之外少为人知的是，链家用“自如”的品牌在租赁市场埋头苦干了5年，目前已进入高速扩张阶段。

杨现领在演讲中谈到，在中国的租赁市场，机构的渗透率只有区区5%，而这个数据，美国是30.4%，日本是83%。他认为，国内的租赁市场，未来机构渗透率可能会达到70%，机构持有的房源比例达到10%。

而且，国内的租赁市场，还处于增长中：一是租金水平还在稳定增长；二是首次置业者的年龄在提高，比如，北京首次置业者的年龄如今已提高了33岁，这势必增加了租赁人群的规模。

在1月13日的会上，链家自如CEO熊林透露，2016年自如在京沪深三个城市管理了35万间房，租金收入85亿元，同比增长接近100%。半年前，自如切入了民宿市场，目前已扩张到29个城市，有5000套房。（未来不排除自如会孵化出中国的airbnb。）

自如的阶段性目标，是实现规模效应——如果管理的房间足够多，那么，客户即使换租，也可在自如的体系内实现，而且还可以让单位管理成本降到最低。

过了规模的临界点，自如也会像链家经纪一样触发正反馈效应。

杨现领说，未来三至五年，租赁市场一定会出现上市公司。

但实际上，租赁还不是自如的业务终点，租赁背后的资产管理才是。如今，国内的住宅价值200万亿，可以想象一下，资产管理的规模在未来会有多庞大。

在链家的体系内，自如这样的，不止它一个，还有链家和万科合作的家装公司——万链。

左晖跟马云有一个共同点，就是很擅长在一个“贫瘠”的市场，干出一个庞然大物。

一生二，二生三，三生万物地裂变出一家又一家未来的上市公司，是老孙苦追链家的第二重逻辑。

叁

老孙的第三重逻辑，与链家新房业务有关，可能是他说服左晖让他入局的主要原因。

自从并购新房销售代理公司高策地产以来，链家一直在尝试卖新房。但截止到现在，尚未实现规模化发展。

主要症结是时机未到。在一线城市，新房仍处于供不应求的状态，市场好的时候，开发商自然不愿意让链家进来，而市场不好的时候，才愿意与链家合作。说得不好听点儿，二手房经纪公司，在开发商眼里，就是个夜壶，想用了，就提溜出来，不用了，就扔一边去。

这种不稳定的合作关系，难以让商业模式顺畅地跑起来。链家新房业务爆发的时间点，应该是在一线城市新房供求关系趋于平衡之时。

融创恰恰主攻一二线城市的中高端住宅市场，如果未来几年能实现3000-5000亿元的销售规模，将成为链家新房最大、最稳定的供应商。

而反过来，融创未来3000-5000亿元的销售规模，仅靠自己的销售团队显然不现实。而且，融创2016年在海南并购了6个旅游度假项目，自然也有让链家加入分销的需求。

其实日本开发商的发展经验也表明，大型开发商有介入流通领域、一体化发展的需求。杨现领在演讲中提到了日本开发商，如住友、三井和三菱等。以住友为例，住友如今的收入结构共有四大块：物业租赁、房地产开发、建筑服务及家装、不动产流通。

老孙本来是可以房地产开发和二手房经纪并举的，因为他就是以二手房经纪——顺驰置业起家的。但他后来把主要精力放在了房地产开发上，缺乏灵魂人物、职业经理人治理下的顺驰置业也就慢慢淡出了市场。

写到这里，大家应该理解了孙宏斌说的“增量市场”逻辑是什么了吧？用大白话来讲就是：房地产业正式进入存量时代，二手房交易、租赁等市场仍有较大的增长空间，与此同时，链家在其中的市场份额也在稳步提升。

在股市，这种现象被称作“戴维斯双击”。

而过去几年，融创在房地产开发市场享受了这种美妙的经历。

如今，手握600亿现金，孙宏斌想找到并投出第二个、第三个、第N个“融创”。

摘自—地产邦