世联董事长陈劲松：七张图看懂2017年中国房地产

2017年1月7日上午，北京丽晶酒店宴会厅，2017中城联盟论坛上房地产大佬云集。这是一场中国房地产全董事长级别的盛会，2016年的冰火两重天，和2017年市场的何去何从，这种行业的焦虑感和使命感，都令这场聚会的外界关注度比往年要高。

中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松做了主题为《七张图看中国房地产》的演讲。

作为媒体人，参加过很多场陈劲松的演讲，用数据说话是他的一贯风格，这一次也不例外，而这一次他抖的包袱更加坚实、沉甸。

总结起来，陈劲松七张图中对于2017年房地产市场的关键词有：未来一年看热度，热度看上门，调控看双杀，量在价先，久盘必跌，价格取决于供销比，城市看聚集，城市潜力看峰均比，资产重边际，崩盘由杠杆，租售看年龄。

闲话少说，直接上干货。

第一张图：调控见效关键靠“戴维斯双杀”

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    2016年中国房地产市场卖了10万亿的房子，增长了30%的份额，比电商的20%还要高，这是巨量市场，关键我们是边际增长30%，意味着中国有200万的总盘子。未来关键看边际市场。

热度看上门量，市场看盘均。陈劲松笑言，一个城市平均价格多少，平均价没涨，市长就很开心，因为就控制平均价了。但平均价格是欺骗人时间最久的一个事情，深圳有一年平均上涨了50%的价格，但市均增长了不到10%，因为很多反映市均的新盘都在在城市郊区外了，这个有用吗？

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    陈劲松说，世联有1300个楼盘售楼部，现场数据每个月都会给到住建部领导看，因为领导也很关心。调控以来从一线城市下滑68%的上门量来看，说明调控有效、极其有效。调控为什么会有效，为什么以前有限购没效，现在就有效？因为有“戴维斯双杀”，即杀杠杆，杀利率，这是最本质的。

新政之后大部分城市的每个盘的平均成交套数和金额都达到冰点、成交迅速降温。也有少数升温城市，因为没有“戴维斯双杀”。

因为现在市场超过一定价格不给你备案了，所以现在看市场要看盘均。但是备案管得住吗，过去带有装修，现在却没有了。

什么是“戴维斯双杀”？

百度百科：有关市场预期与上市公司价格波动之间的双倍数效应———美国著名的投资人戴维斯家族称作的“双杀效应”。在市场投资中，价格的波动与投资人的预期关联程度基本可达到70%－80%。而不断抬高的预期配合不断抬高的PE定位水平，决定了价格与投资人预期之间的非线性关联关系。以前这个现象被称作市场的不理性行为，更准确地说应该是市场的理性短期预期导致的自发波动，也可以称作“戴维斯双杀效应”。

经典案例：2003年底的时候，诺德·安博特资产管理公司开始注意到苹果公司。当时的市场情况是，由于传统的高成长性行业已经连续下跌几年，因此包括苹果公司在内的多数同一行业的公司备受市场冷落。值得注意的是，在2003年底的时候，包括瑞银、JP摩根等多家知名投资银行当时均给予苹果公司中性评级，不难看出，这个时候整个市场都是不看好这类传统的高科技公司的。

但诺德·安博特最为看重的还是苹果公司的技术创新能力。苹果公司的一位创始人斯蒂夫·沃兹尼曾说：“苹果公司代表了个人电脑的发展趋势，它是第一个集成了WiFi和蓝牙功能的电脑，苹果公司始终走在技术的最前列。

而Ipod上市后风靡全球的事实也印证了诺德·安博特当时的判断。

除了对技术创新能力的坚决肯定之外，另外一个最吸引诺德·安博特的地方就是苹果公司当时的股价。该股当时在纳斯达克的市场交易价格仅有13美元左右，其市盈率、市净率都低于当时市场的平均水平。从2003年底到2004年年间，诺德·安博特陆续买入大量苹果公司股票，建仓的成本在13到17美元之间，建仓结束以后便开始耐心等待。

奇迹发生了，Ipod面世以后，立即以其精美简洁的外观、更大的存储空间、超强的音质效果以及通过iTune进行线上下载的强大功能迅速风靡全球，给苹果公司带来了丰厚的利润。看到这种情况，很多投资机构开始大举跟进，部分知名投行也将对苹果公司的评级结果由“中性”修改成了“买进”。苹果公司在二级市场的交易价格开始水涨船高，节节攀升，到2005年底的时候，苹果公司的股价已经飙升到70美元左右，今年年初时曾一度升至将近85美元左右，较2003年底的时候翻了6倍还多。

从2005年中旬，苹果公司的股价上升到40美元以后，诺德·安博特就开始陆续减仓了，因为诺德·安博特认为这一价格已经超过公司给定的价值区域，到2005年底的时候，诺德·安博特已经将持有的苹果公司8成的筹码抛出，今年年初又抛售了剩余的一部分，截至目前，已经全部清空，这笔投资自然是相当成功。

值得注意的是，就在诺德·安博特全部清空苹果公司的股份以后，多家投行却给予其买入的评级。比如，包括高盛、花旗等几家知名研究机构在最近发布的报告中，都将对苹果公司的评级由原来的中性或者持有全部升级为买进。

投资就是投资。业绩的短期波动性更应该与长期趋势配合在一起。而相对公司的股价大幅波动，投资人自身的短期业绩预期频繁波动所带来的“戴维斯双杀效应”更是投资行为中应该注意的。

第二张图：对产业和商业偏爱，造成商办物业大量积压

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

去年必须要出台严厉政策来调控，就是因为2015年开始我们的土地供应出现了大拐点，这个拐点就是我们的楼盘销售面积要比供应的土地多。

2015年就像万历十五年，出现了很多变化，2015年猛去库存，其实市场应出现反转了。

为什么会出现地王？一线我们的销售面积远远超过我们的土地供应面积，一旦出现这种情况一定出现地王。那么一线的土地在哪里？一线城市完全靠旧城改造，招拍挂完全失效，所以二线城市完全靠招拍挂。

全国商办用地长期过剩，政府对住宅太歧视，对产业和商业偏爱，造成商办物业大量积压，不只是在一线，在主要二线也是如此。

第三张图：热门城市能否压下去看供销比

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

    中国房地产冰火两重天，最新的数据34个城市占据了全国销售额的46%，分享了接近5万亿的蛋糕，其他的380个城市分享剩下来的5万亿。这边火压下去，另一边冰能不能热起来，还要看供求。

我们发现一线二线城市的划分方法不对。比如同为四线城市的惠州和吉林省吉林市的人口一样，但是去年惠州一年的成交是吉林市的12倍，同样量级的城市成交却相差了12倍，所以我们要看供销比。

深圳、东莞、厦门、广州、北京、上海6个城市近5年平均供销比小于1，长期供应短缺。

而对应的宁波、成都、郑州、石家庄、昆明、兰州、福州、大连、重庆9个城市的平均供销比大于2，长期土地供应大于销量，这个就要小心了。

第四张图：三类城市各有不同

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    阳光城市：北京、上海、深圳、广州、厦门、东莞，这类城市供应紧张，人口需求旺盛，旧改是未来最主要的增量来源。

光明城市：杭州、合肥、南京、天津、珠海、南宁、武汉、佛山、南昌，这类城市人口流入趋于核心，销售持续增加，供应量减少，市场乐观。

曙光城市：重庆、大连、哈尔滨、福州、长春、沈阳，这类城市人口流出，销售下降或增长缓慢，市场投资需要谨慎。

有些城市就得猛打，否则根本压不住。戴维斯双杀杀需求，为什么要杀需求，不是供给测改革吗？因为供应来不及。

一线城市供应不足，二线城市是增长的主力，三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存慢慢消化。

第五张图：管不住国企，就管不住地王

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    陈劲松认为，市场分化这么严重，调控这么严，会崩盘吗？他个人认为不会。举个例子，去年地王频出，谁买得最多呢？地方国企。所以管不住国企，就管不住地王，地王大部分都是他们拿的。当然今年他们可能不好受，但他们会崩盘、破产吗，我认为不可能。

从雄心指数看，百强房企中，国企明显持积极态度，如天房，建发，雄心指数超过100%，非国企雄心指数为35.6%。

民企里面比较勇的闽系，闽系房企高杠杆高周转，粤派房企不追高价，2017年是好企业的机会。

第六张图：成熟都市圈中存在高上车盘核心城市

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    从图中看，成熟都市圈中存在高上车盘核心城市：核心城市与周边上车盘比率在3:1以上，在卫星城市置业的核心城市居民超过当地购房的25%。（比如惠州深圳客户占比49.4%，佛山广州客占据25.6%，固安北京客57.4%，太仓上海客占据32.1%），而其他未超过2:1的城市难以出现购房者向周边城市扩散的情况。

惠州为什么是惠阳涨得比较快，因为地铁快通了，融城现象也比较明显。所以说，轨道交通将是舒缓核心都市圈置业压力的重要途径，惠阳区深圳客76%，比惠州全市均值高26%）

所谓上车盘就是90平米以内，是首次置业，比如北京市区的上车盘价格在334万，周边的廊坊79万、保定49万；深圳市区的上车盘价格358万，而周边的东莞104万、66万，在都市圈置业的市场机会还非常大。

第七张图：深圳首置年龄提高到36岁

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

    一、二线城市首置年龄随着首置门槛不断提高而提高。深圳首置年龄从2012年的33岁已经提高到今年的36岁，而且不是说36岁很多深圳市人就可以买得起90平米的房子。事实上已经有很多深圳的高级人才在租房子住了。

一线、热门二线城市的首置年龄已经在35岁以上，而其他三项城市仍然在30岁上下。我们说城市看聚集，聚集是人的聚集，首置年龄提高后，意味着大学毕业之后，他们十几年期间会租房，年轻人的租赁需求迅速扩大，而且事实上已经有很多深圳的高级人才在租房子住了。

租赁市场崛起，这个就是巨量市场，所以说租售看年龄。

现在，我们一些的重要城市已经是一个资产市场了，资产就是边际影响，新增一点成交量，它就使整个城市的财富一下子上来。

摘自—深圳地产见闻