中国房价，我听到远处传来冰山脆裂的声音

    一、楼市暴涨迫使日企集体撤离，华为要到印度开厂

最近，到处都是抢房的新闻，以至于有两则标杆性新闻，既没有像美国芝麻小事，被国内权威媒体报道，也没有上头条，而是悄无声息，显得寂静而诡异：

9月22日，有史以来规模最大、由日本大企业高层等组成的经济界访华团230余人来到中国，要求中国改善经营环境，要求设立接访窗口，缩短多部门行政许可时间，统一简化处理日本海外企业撤出中国市场时的手续。

9月23日，华为宣布与电子制造商Flex India合作开始在印度生产智能手机，预计今年10月份第一周将开始生产第一款荣耀手机，该工厂拥有于2017年年底实现生产300万台设备的产能。

一个是投资中国改革开放30多年来外资的绝对主力；慌不择路，组团撤离；一个是民族企业的荣耀标杆，华为移师印度，工厂投产。不用分析具体原因，只用把两则新闻联合起来看，就让人脊背发凉，不寒而栗。当前我们的经济正在发生什么？未来会怎么样？我们会失业吗？我们会贫穷吗？这是每个人都会关心的问题。

成本上涨 消失的世界工厂

从2002年入世以来，到2014年这13年中，中国利用庞大的劳动力人口红利、廉价的土地资源和相对成熟的基础设施，承接了欧美日和亚洲四小龙的产业转移，吸引了世界资本大肆进入，中国一跃成为新的世界工厂。

然而短短十年，中国几代人积累起来的优势资源消耗殆尽。这几年来外资企业撤离中国呈现加速之势。如松下，日本大金，夏普，TDK等均计划进一步推进制造基地回迁日本本土。苹果、优衣库、耐克、富士康、船井电机、歌乐、三星等世界知名企业则纷纷在东南亚和印度开设新厂。

在华新设法人的韩国企业2006年为2294家， 2010年减至901家， 2014年上半年进一步锐减到368家。美国企业也在加速回撤国内。伴随外资企业撤离，海外资本也在加速流出中国。给中国大陆留下的是，废墟般的工厂，大量的失业群体。从整体上看，相对于东南亚、印度等新兴制造业基地，中国还有劳动力价格优势，但从汇率、原料价格、运输、资金成本、行政成本等方面考虑，中国制造相对于欧美日及发展中国家已经没有竞争力。

产业升级困境 随时引爆的核弹

世界工厂衰落的转折点是2008年，以劳动密集型为特点的东莞企业大量倒闭，标志着以透支生态环境与劳工生命成本的中国经济增长模式已经走到尽头。在此之前，拉动中国经济增长的三驾马车，按照官方说法是投资、外贸、内需，如今这三驾马车齐齐死火。今年一季度，外贸增速同比下降了15%，今年上半年外贸进出口仍是负增长，表明外贸这驾马车再也无法拉动中国经济增长。

过去20多年以来，房地产一直是带动中国经济增长的龙头产业。从2014年开始，高度泡沫化的房地产成为中国经济的黑洞，正在杠杆资金和购房者羊群效应的双重驱动下，上演着末日的狂欢，将制造业赶尽杀绝。

正如时寒冰所说：房地产持续的赚钱效应毁灭了中国制造业的升级梦想——从全球经济来看，没有一个国家能够在投机大行其道的同时还能有无数人踏踏实实从事制造业的升级。房地产业的持续景气房价的持续暴涨，使得中国的制造业不再具有优势——高房价导致中国的生产、经营、生活等成本大幅上升。

房地产带动的几十个上下游企业却陷入全面产能过剩。比如离房地产最近的钢铁业、水泥业产能过剩高达40%左右，钢铁、铜等产能反而越去越多;距离较远的地板、家具、纺织业等相关产业也严重过剩。这种产能过剩危机，被比喻成“中国经济的核威胁”，即像核弹一样，随时可能引爆经济危机，金融危机。

上述问题预示着我们经济结构调整升级基本无望。所谓经济结构调整，不是政府想调整就能够调整到位的(好比楼房，结构岂是可以随便调整的?)。早在2005年，广东省就开始号召腾笼换鸟，想淘汰劳动密集型产业，引进技术密集型的高科技产业。结果是笼子空了，旧鸟离笼，新鸟没能进来，目前是珠三角产业空心化。

当前中国的生产成本远超东南亚、非洲、墨西哥、印度、南美等出口加工国，改革开发37年来吸引的欧美日港台外资正在加速外流，知名外资企业要么回流本国，要么选择在越南、印尼、菲律宾、印度、孟加拉国等东南亚国家设厂；苹果、松下、德马吉、飞利浦等一个企业的转移或倒闭，影响的是整条产业链的生存。

而以广东东莞、江苏昆山、浙江温州、福建晋江等为代表的中国制造业名城正面临着外资大规模撤退、本土代工企业倒闭的局面，大量的农民工将失业，学生无法就业，国企员工下岗，20年来中国最严峻的下岗失业潮正在袭来。

高端制造业回流美日欧韩，中国无法在技术上与其竞争；低端制造业流向东南亚诸国，中国无法在成本上与其竞争。中国正在成为第五次产业大转移的发源地，这种转型至少要持续20年，意味着转型不成功的中国，必将失去20年。承接日本和亚洲四小龙第四次产业转移形成的中国正在失去世界工厂的地位，无可挽回。

没有只涨不跌的股市，也没有只增长不下降的经济体，特别是对于一个持续保持7%以上增速30多年的经济体，出现调整是必然的，就像资本主义的经济危机一样，可以采取措施延缓衰退，但无法逃避，这就是经济周期。

在泡沫中走向贫穷

不管是外资还是内资企业从中国撤离，最严重的还不是中国制造业的衰退、世界工厂地位的转移，也不是劳动力失业、税收减少、经济下滑，真正最严重、最核心的问题是伴随资本撤离带来的外汇资产的大规模流失，外汇才是关系到今后数十年国运的命门。

中国30多年的改革开放，所有的资源被挖空，白菜价卖光，空气、水、土地能污染的基本片甲不留；底层百姓老无所养，社保亏空；体弱者病无所医，生病只有靠募捐、等死，医保关卡重重；城市化造成的钢筋水泥森林，一套房子掏空几代人的积蓄，全民做房奴；教育产业化，老百姓承担着教育的最大成本。

改革开放三十多年，留给中国的东西真不多，13亿人起早摸黑30年，勤劳苦干，辛苦积攒起来的3.2万亿美元外汇，才是中国真正的最有价值、最应该珍惜的财富。国内20%以上的粮食、工业命脉的石油、保卫领空的飞机发动机、保护信息安全的芯片等，都需要用外汇，用花花绿绿的美元购买，用红纸在国际上是买不到这些的。外汇之所以珍贵，主要是因为其不可复制。正如白马所说，神州什么走可以造假，唯绿票子假不了，当前神州红纸泛滥，绿票子是有限的，真正的泡沫就在汇市。不管是通过领导人讲话，大喊人无贬基，还是通过拉高房价，建造蓄水池，最终目的都是为了保护有限的外汇免遭洗劫，这是老爷们的命根子。

外资在中国苦心经营30多年，他们要撤离，连本带利带走的肯定不会是人民币，而是美元、欧元、日元等全球流通的信用货币；文章开头日本企业之所以要组团到商务部会谈，应该是因为日资撤离大陆并不顺利，受到了重重阻拦，日本工商业界才会如此兴师动众；大陆为何阻拦，原因不说自明。

再想到美联储当初承诺的今年四次加息，目前一次都没有兑现；有人说是美国的通胀数据不够好，达不到加息条件；也有人说中堂以一些隐性条件和美国做了交易；有人说是因为美国在等待中国资产泡沫达到顶点，一击致命。以上三种说法都有道理，也许都不是主要原因，最主要的原因可能是美国资本还没有完全撤出大陆，还需要时间。如果冒然加息导致人民币爆贬，损失还得自己背，得不偿失。

对于外资的出走和民众的换汇，国内是百般阻扰；而对于安邦、万达及央企、国企等根正苗红的资本，则是一路大开绿灯，畅通无阻。不管是在国外抢购房地产、酒店、农场，还是在国外并购、设厂，只要能想得到的名目，基本没有不批的。因为外汇储备是国家至宝，把“让领导先走”的理念贯彻到海外投资上，就是“让领导先换”，保证海外的商业地产、别墅、二奶村的资金供应，外资、民营和老百姓先等一等，靠边站。

当前，楼市的疯长已经将绝大多数人的注意力转移到了固定资产，已经将很多犹豫不决的中产、刚需已经利用高杠杆信贷，成为光荣的房奴，代代为奴，部一网打尽，老爷们声东击西的水平确实很高，这盘棋下得相当妙。

等一手房子销售得差不多了，开始征收房产税、遗产税，如果你想交易脱手，又开始征收高额的二手房交易税，或者直接在过户环节卡主你，让你房产无法出手；如果资金杠杆到了极限，房价开始下跌房价暴跌，房产已经资不抵贷了，就是说你房产总价值已经低于你的贷款，不仅首付白付，资产成为负数。这种情景唯一理性的选择就是断供，那么银行不干了，你的抵押的房产价值已经低于你的贷款，你要补齐差额，即使你断供，你也要还款。如果这种情况发生了，说明经济已经极度萧条，失业肯定是一个普遍现象。没有工作，还要还房贷，唯一的选择就是去红灯区从事第四产业，这应该是经济萧条下唯一的产业亮点吧！

在内资外资出逃、制造业衰败的大背景下，未来大范围的失业在所难免；在房地产泡沫破灭的大背景下，中产的资产清零、负债还贷也是在所难免；在所有外汇储备被掏空后，食品、石油、芯片都将会是奢侈品，我们会越来越穷，无可挽回。（摘录）

二、中国房价，我听到远处传来冰山脆裂的声音

文 / 马光远（本文不代表金融五道口立场）

尽管最近房地产限购的城市名单不断的增加，但很显然，这非但没有影响市场的热度，反而，每一次限购似乎都成了促销和房价进一步上涨的发令枪。中国房地产的泡沫和风险，在与政策和市场周期做最后的博弈。

笔者研究房地产市场这么多年，可以肯定地说，像今天这样的疯狂在中国房地产市场的历史上是绝无仅有的。2008年的“4万亿”，引发了中国房地产市场在金融危机中的一次大狂欢，但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用，以及投机因素，都无法和今天相提并论；2013年，中国房地产数据最好的一年，房价涨至市场上难觅空头，交易量创历史最好，但也无法和今天比。市场在经历8月份的大涨之后，现在几乎每个场合，每个人，都在谈房地产。

而今天房地产的最大问题，不是什么2016年是否是历史大顶，而是在一个去库存的大周期下，市场经历了一次惊人的加杠杆和与居住需求无关的大涨。尴尬地是，在市场偏离去库存主题的同时，热点城市重新祭出的降温政策，无论是限购，还是限贷，都成了解读未来走势的反向指标。凡是限购限贷的地方，都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买，市场走到今天，的确值得研究。

纵观今年房地产市场的走势和背后的逻辑，今年房地产市场之所以背离了“去库存”的主题而变脸为热点城市的大涨乃至疯涨，主要基于三重推力：

一是“去库存”下房地产政策的全面宽松，去库存政策逆转了房地产下滑的预期，使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放，导致一线城市率先回暖，这个时候，居住需求仍然是市场的主力；

二是“资产荒”下蔓延的避险和投资需求，一线城市的上涨，使得中国大城市的房地产成为今年全球最好的投资品。从今年全球和中国经济的大周期看，在全球经济复苏仍然乏力的情况下，外围市场不断扩容的负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因，不仅仅是中国的资金，全球的资金都在寻找安全资产。这样，资金大量流入一二线城市的房地产，7月份人民币贷款单月增加4636亿元，其中房地产贷款居然高达4773亿元，信贷大量的进入了房地产；

三是高杠杆拿地引发的超级恐慌。今年是中国房地产市场有史以来“地王”频出的一年。在投资需求急剧扩张的情况下，热点城市一方面土地供应依然趋紧，另一方面，开发商高杠杆拿地。今年土地市场之所以“地王”频出，根本原因是土地供应少，上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。在供应减少的同时，开发商为了争夺有有限的优质土地资源疯狂加杠杆拿地，土地市场的泡沫严重程度骇人。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫，而是土地市场泡沫。

这样，房价上涨的逻辑就基本清楚了：去库存的房地产政策是第一推手，为稳增长释放出来的货币成了最大的助力，高杠杆拿地导致地王频出，最后，没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这些因素叠加的结果，是市场爆发出超乎预期的疯狂，以致于每一次，每一个城市的限购似乎成了某种暗示，引发了购房者更大的上涨预期。投资客在地王和资产荒的双重恐慌中高点抢房，房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能，而是成了了资本玩家的传递游戏，这种与居住需求无关的玩法一旦到头，释放出来的下跌动能绝对不可小视，按照政策周期与市场周期多年来的时间关系，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济。

特别是，今天中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的绝对值，都已经站在了一个历史的高点。在户均拥有住房超过1.5套，人均拥有住房面积超过35平的情况下，房地产未来需求的空间并不会太大，而房价与收入的关系已经完全倒挂。按照美国的标准，一个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%，就意味着这个家庭有严重的居住问题，而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的上涨除了吹大泡沫，对于中国的城镇化并无任何好处，投资性的需求一旦见顶，房价的回落就会成为必然。笔者认为，在政策层面，应该高度重视房地产泡沫的风险，应该将泡沫破灭可能引发的系统性风险纳入政策的研判和考量范畴。今天房地产之所以如此疯狂，背后的关键是很多参与者赌定高层不敢拿泡沫开刀，从而敢在刀口舔最后一滴血。

远处，冰山刺裂的声音已经在响。是该下决心让市场回归冷静和清醒了，中国经济，目前承担不起房地产泡沫破灭带来的伤害。

摘自—金融五道口