万达商业私有化揭秘：上市仅15个月王健林愤然弃H股 5000亿市值或力压比尔盖茨挑战世界首富

在从H股回来的方式上，万达商业做了创新，控股股东不出资的前提下，完成上市公司退市,这一次大股东没有拿一分钱。且那些合计持有万达商业6.5亿股H股的投资者，17个交易日账面财富足足增加了68亿港元，约合人民币57.7亿元。

“我做了很多的行业，有多少次投资，很多朋友跟着我一起投资，每一单赚着很开心，唯一这一单，跟着我的朋友亏钱了。这是很重要一点，不能对不起我的朋友和股东。”王健林在谈及万达商业时非常不满，他表示低估值对不起投资者，一定要私有化。

5月30日，万达商业发布公告，将与联合要约人有条件全面收购已发行H股，回购价52.8港元，较IPO定价48港元上浮10%，总代价约344.55亿港元。待H股要约成为无条件后，万达商业将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。

在从H股回来的方式上，万达商业做了创新，控股股东不出资的前提下，完成上市公司退市,这一次大股东没有拿一分钱。且那些合计持有万达商业6.5亿股H股的投资者，17个交易日账面财富足足增加了68亿港元，约合人民币57.7亿元。

仅15个月 王健林愤然离席弃H股

万达商业注册于2002年，2007年通过向万达集团收购27家地方公司，成为万达旗下地产发展的唯一平台。也是从这一年开始，王健林陆续向37名个人转让股权，并引入机构投资者。

从2008年3月的第一轮融资开始，万达商业一系列极为复杂的股权操作，并形成了11个机构投资人和113名自然人股东。这其中，既有万达集团总裁丁本锡、副总裁李耀汉、尹海、宁奇峰等在内的肱股之臣；也有包括史玉柱、张大中、卢志强、孙喜双、丁明山、何志平等与王健林交往深厚的富豪；还包括建银国 际、天津银元嘉基金、华控产业投资基金、太盟基金、赣州壹泰基金在内的机构投资者。

万达商业上市之路最早可以追溯到2005年。当时香港REITs上市大门打开，万达商业当时计划将9家商业广场打包到境外发行REITs，募集目标在10亿美元以上。但2006年7月，国家部委联合下发严格限制境外公司收购内地物业的171号文件，万达REITs计划被迫搁浅。

2009年，王健林曾试图在A股IPO，并提交上市文件。但受限于国家宏观调控政策，等待四年后，2014年7月1日宣布停止，万达A股上市计划流产。

2014年12月23日，万达商业在港挂牌，发行价48港元。股价平开后走低跌破发行价，一度跌4%。收盘价破发，这似乎为万达商业日后的退市埋下了伏笔。

万达商业IPO是香港资本市场三年来的最大单，在机构投资方看来，万达商业的市值至少在3000亿元，而不是久久徘徊在2000亿元。

“不行就换”，这是王健林被外界所熟知的雷厉风行风格之一。

事实上，万达商业登陆港股到宣布私有化仅15个月的时间。2016年3月30日，万达商业发布公告称，拟以每股48港元的价格将所有在外流通股份售予母公司大连万达集团，从而完成公司的私有化。3月30日收盘价格38.8港元，折合市盈率仅4.62倍。

在香港上市的恒大地产，市盈率也只有5.62倍。最近恒大地产36亿收购嘉凯城，迈出回归A股关键一步。而A股的万科，按停牌前的价格计算，市盈率是16.7倍，是万达的3倍多；同样登陆A股的绿地，按3月30日的收盘价计算，市盈率高达33.7倍，是万达的7倍。很多媒体也用“估值之低令人发指”来描述，并称港股一直对地产类估值存有偏见。

此前，万达集团董事长王健林在央视《对话》专访中首次谈到了万达商业私有化的问题，他指出，万达商业上市仅仅一年半又私有化退市，一定要付出比上市更高的成本。坚持私有化原因可能是多种多样的，最核心原因有两点：

第一，价值被严重低估。万达商业不同于一般的房地产公司，注意看财报，去年净利润构成当中35%来自于固定租金业务，就是说来自于租赁业务已经有1/3。

第二，这次私有化创造了一个全球新的模式。所有的私有化都是由大股东发起，而且大股东收购，但是这一次大股东没有拿一分钱，这次私有化我们不参加。所有私有化的钱，我不借钱，我也不负债，首先协议签得很清楚，不为这些投资者担保，你们看好，自己进来，我们不承担任何费用

剑指A股 5000亿市值的棋局

华尔街见闻上个月曾提到，王健林对于从香港回归A股上市信心十足，因此不惜提出10-12%的保底收益，希望潜在投资者帮助他们收购万达商业最高14.41%的股份。

5月25日，万达商业董事会秘书许勇在2015年度股东周年大会上，谈到了万达商业私有化和回归A股的相关内容。

他在会议上称，万达商业回归A股仍将采用IPO的形式。“作为要约方，正努力在最快时间内符合所有监管要求。公司和要约方在要约期内都是受到监管，不能对此做出任何回应，这是受制于法规。而关于万达商业在A股上市的情况，目前正在排队，网上已经有充分的披露，具体的时间要看监管部门的时间表，这不是公司能控制的。”

据媒体报道，万达私有化项目书透露，万达商业在退市满两年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。

根据项目书的数据显示，万达商业在A股上市后的股票市值至少为2700亿元人民币，最高将达到6880亿元人民币。而据《华尔街日报》获得的另一份报告显示，万达预计万达商业在内地市场的市盈率将达到20倍，这意味着转赴内地上市后该公司的股票市值将达到5000亿元人民币（约760亿美元），而股票收购前其市值为2229.72亿港元（约288亿美元）。

根据证监会截至4月中旬披露的数据显示，目前IPO排队的企业有700多家，IPO审核通过但尚未发行的公司还有106家，参考2015年220只新股发行的节奏，现有存量IPO的消化估计也要三年左右。

市场猜测万达商业IPO计划若不能很快获监管放行，很有可能会寻求借壳上市。但此前被传言的红星发展(600367)否认与万达商业磋商谋求借壳上市，也有业内人士猜测可能是同行业的新华都(002264)，但目前都是未知数。

同万达商业地产私有化一起进行的还有万达院线372亿巨额收购案，一次次“豪赌”，不仅是考验王健林的豪情，更是万达团队驾驭资本市场、力挽狂澜的能力。私有化之路并不容易，庞大的万达系摆尾间都能在国内资本市场掀起涟漪，首富的创新模式也等着市场验证。

王健林或将挑战世界首富

在王健林2016年的图谱中，万达要向总资产7500亿元发起冲击，同比增长18%。2016年万达直接将商业地产的收入从1640亿降至1000亿，这场-640亿的革命，将引起一系列多米诺骨牌效应，“一个万达颠覆万达的历程”。

万达下着如此大的棋，王健林欲在2018年完成现在已进行的第四次转型：万达旗下的影视、体育、金融等公司全部上市，万达三分之二的利润和收入将来源于服务业。由重资产向轻资产转型，2016年，对王健林来说是至关重要的一年，而万达商业是王健林的根基。

截至5月30日，王健林家族持有的万达股份，王健林夫妇持有万达商业54.26%的股权,以回购价计算价值约1297亿港元。国金证券香港董事总经理黄立冲认为，万达商业回归A股，其估值应该比香港估值增加50%——这意味着，在回归A股后，王健林家族持有的万达商业股权有望为其贡献550亿元人民币新财富。一些媒体统计，如果按照最高市盈率计算，仅万达商业一项最高就可为王健林家族贡献约4340亿元人民币（约659亿美元）的个人财富。

此外，王健林还拥有另外一家A股上市公司万达院线（002739）50.72%的股权，以万达院线停牌前的价格计算，王健林所持股份的市值约为478.27亿元人民币（约73亿美元）。再加上万达集团旗下5大上升潜力股：万达影业、万达体育、万达电商、万达旅业、万达金融，王健林未来很有可能超比尔·盖茨（2016年世界富豪榜第一位比尔·盖茨拥有750亿美元的资产）成为世界首富。

H股蜂拥回归A股

在中概股忙着拆VIE回归A股时，港股回归也如火如荼进行着：徽商银行、哈尔滨银行、盛京银行、拉夏贝尔、复旦张江、富力地产、秦港股份……短短几个月内，多家H股上市公司陆续抛出申请在A股再发行的计划，其中拉夏贝尔、盛京银行做出回归决定，距离其在港交所挂牌不过半年多。

从2015年底开始，先后陆续有企业宣布有意从香港交易所除牌回归A股；又或是“A+H股”形式，分拆业务到A股市场；还有购入A股壳并将资产注入，把主要业务在A股上市，换取更高市盈率，同时不放弃可随时在香港债市融资的优势。

导致H股回归的原因和中概股回归类似：A股的高估值和H股的低估值是鲜明对比。

据悉，H股回归A股主要有5条路径：IPO、借壳、吸收合并、并购重组、业务分拆。随着新三板分层方案出台，意味着注册制更遥遥无期。这种情况下，登陆A股的首选是借壳。

其次，也有不少H股选择IPO、换股吸收合并、并购重组等回归A股的路径。如山东墨龙（002490）是从联交所除牌而后通过IPO登陆中小板；潍柴动力（000338）、中国铝业（601600）等则是通过换股吸收合并的模式回归A股；而有些H股直接被A股公司收购，比如朗姿股份（002612）收购联众（6899.HK）。

香港有外资投行统计，H股回归内地趋势渐成。截至目前包括万达、恒大在内，已经明确表示要回归A股以及潜在筹备中的企业至少有十余家之多，涉及市值接近2500亿，也就是港股总市值的约1%。虽然注册制和战兴板暂时被搁置，也未能浇熄H股的回归热潮。

摘自—投资界