事先未张扬的全球最大私人地产商破产案

“地产爱因斯坦”如何成为最大破产案的主角

“和瑞克曼兄弟（ReichmannBrothers）比起来，特朗普（Trump）简直就是小菜一碟。”美国《商业周刊》一位记者曾经这样写到。

在高峰期，瑞克曼兄弟的家族企业奥林匹亚约克公司是“这个星球上最大的地产帝国”，长兄保罗Ÿ瑞克曼也被誉为“地产爱因斯坦”。

正因为如此，它的一朝崩盘才令人感到不可思议。

《债务之塔----瑞克曼家族兴衰史》(TOWERS OF DEBT----The Rise And Fall Of TheReichmanns)讲述的就是这样一个西方地产“大败局”的故事。

其兴也勃，其亡也忽。在短短二十多年的时间里，奥林匹亚约克开发公司（Olympia & York）就从地产加金融的巨人，沦落到《时代》周刊所称的“全球最大的私人企业破产案”主角。

这是一出大悲大喜的商业史诗剧，充满了传奇性和戏剧性的元素：逃离纳粹欧洲的神秘犹太家族，由加拿大郊区的一家小型建材商起家，变身为北美乃至全球最大最成功的地产商。反周期运作的巨大成功，与顶级投行的爱恨角力，地产王国的一朝崩塌，政商顶级人物如撒切尔夫人、华人富豪李嘉诚、金融大鳄索罗斯等盘桓其间的身影。

瑞克曼家族的真正成功，源于他们在北美房地产市场的平步青云，可谓一步一个轰动效应。首先是兴建当时加拿大最高的写字楼，然后是1977年的“世纪交易”：一举购入曼哈顿8座摩天大楼。再之后，是开发纽约的地标性的世界金融中心大厦（World Financial Center）。

▼纽约世界金融中心大厦

三大战役奠定了瑞克曼家族在北美地产界的至尊地位，而古板、勤奋、低调的保罗Ÿ瑞克曼则头顶市场先知的耀眼光环。

欧、美、亚三大洲的银行争着借钱给他，他们相信瑞克曼具有点石成金的特异功能。他说出的话，就是保本付息的金边债券。

挟北美市场大胜余威，O&Y杀回了欧洲，开始了当时全球最野心勃勃的房地产开发项目：兴建英国伦敦金丝雀码头（Canary Wharf）金融商务区，包括24栋写字楼和伦敦最高的地标，再造一个欧洲最大的金融中心。

▼英国金丝雀码头

但一向青睐瑞克曼兄弟的天时地利人和，这次却变了脸。这一势在必得的“世纪项目”，最终成为将O&Y拖入破产的滑铁卢之役，而瑞克曼兄弟也从地产界的神坛跌下，成为将百亿美金打了水漂的超级莽汉。

主要败因是高负债和短债长投。Ｏ&Y是未上市公司，加之瑞克曼兄弟低调处事守口如瓶，公司的内情永远是信息黑洞。用当时财经记者们的话来说，瑞克曼兄弟的口袋“深深深，深如许”，难以窥测。

其次，是对周期和市场的误判。在1989—1990年间，伦敦的商务物业市场陷入低潮，在12栋写字楼已经完工的情况下，竟还没有招到一家本地租户。

此时，作为O&Y大本营的北美物业市场，也步欧洲后尘一蹶不振，O&Y持有物业组合的价值贬损，使得借贷成本剧增。

第三是对政府许诺的轻信。由伦敦老城区到金丝雀码头的交通设施很落后，虽然政府许诺改善，行动却一直拖延，这使得素以保守著称的英国本地租户对新区根本提不起兴趣。

第四是O&Y之前几年动用大量资金做多元并购。

最终，O&Y的总债务竟然累积到200亿美元之巨，家族企业的根基已然动摇。

若干年之后，如瑞克曼兄弟当初所想，今天的金丝雀码头已成为除华尔街之外，全球第二大金融商务核心区。只不过与始滥觞者的瑞克曼兄弟已然没有关系。

通读此书，我们至少会得出三条有关房地产的铁律：

一、只要房地产开发业务还在继续扩张，那么你账面上赚到的钱未必等同于你的钱；

二、与“位置、位置、位置”同样重要的是“时机、时机、时机”；

三、市场接近牛熊转换时，高负债或是短债长投，无异于自杀。

书名“债务之塔”，其意正反两现：一、眼见你起高楼。债务和杠杆的运用之妙，可以使你从无到有，乘数成长，矗立起财富之塔。二、眼见你楼塌了。把杠杆玩过了，债务过高，财富之塔就会变身为压垮你的三座大山。

据说，香港地产巨头新鸿基的郭氏兄弟，将此书奉为案头之卷。每当公司需要进行大笔借贷之时，都会重温一下瑞克曼兄弟的故事。这也应该是目前中国开发商最应该读的书。有之一。

摘自—地产杂志