13亿中国人需要多少个城市综合体？

2011年12月25日，一声炸雷，位于昆明市东风东路的原昆明市政府大楼被爆破拆除。这座仅有16年寿命的大楼被拆除，宣告了一个新的开始。

昆明要打造CBD核心区，这栋80多米高的大楼不幸处于该核心圈内，取而代之的，是一座巨型城市综合体。

昆明是中国城市综合体狂潮的缩影。“有这么多人投资城市综合体，说明它是有价值的，我们选择的方向是对的。”阳光新业地产有限公司总裁助理李睿在接受本报记者采访时说，但颇令他感到担心的是，蜂拥而至的热情，让本属于蓝海的领域，变成红海。必然发生的过剩现象将在未来几年内呈现。

电商对消费习惯的冲击

中国步行商业街工作委员会主任韩健徽认为，城市综合体的建设热潮，是中国城市化发展到当前阶段，城市功能分区和升级的需要。

事实上，“老外们”也在赶潮流。仲量联行澳大利亚董事总经理Stephen Conry对本报记者说，在澳大利亚的火车站或其周边地区，存在大量的城市综合体开发机会，并得到政府支持。人们可以步行或开车到火车站，然后再乘火车上班。政府很喜欢这样的项目。

仲量联行印度董事总经理Anuj Puri告诉本报记者，印度也开始出现大型城市综合体开发项目，即零售、住宅和酒店位于同一开发地点。这种项目首先有助于解除城市的拥堵状况。城市综合体的建设代表了一种世界性的城市发展主流趋势。

城市综合体或许还是一种抵御电子商务侵袭的载体。天猫与淘宝去年的“双十一”交易总额为53亿元，今年的业绩是191亿元，同比增速达260%。据中国电子商务研究中心数据显示，2012年第三季度中国电子商务市场交易规模为1.99万亿元，而第三季度的中国GDP总额12.6万亿元，电商占GDP15.7%。阿里巴巴董事长马云说，国内电商目前的情况是对传统商业生态系统的一次革命性的颠覆，是“狮子吃羊”的游戏。

但传统百货并没有因为电商的咄咄逼人而感到窒息。包头时代蓝天百货相关负责人麻美婵告诉记者，年纪大一点的人，还是喜欢逛商场。传统百货商场正在沦为电商的“试衣间”。不少人去实体店确定了衣服等物品的款式、尺寸之后到网上支付购买，由此诞生了“抄号族”、“偷拍党”。随着网购市场的日益庞大，服装、化妆品和家居用品等都已经纳入涉猎范围，消费者线下选货线上购买。有着30多年从业经验的麻美婵相信，实体的商业形态仍有生存空间。

网络无法增加体验感。万达集团董事长王健林很早就提出，大力发展体验型消费，即在商业设施内进行的、以感官体验为主的消费，如看电影、打电玩、健身、餐饮等，是对抗电商最好的手段。他还不止一次提出了“吃”理论，好的购物中心是吃出来的。他要求体验式消费在万达商业项目中占比将达到 50%以上。餐饮业占比可能会突破30%，甚至继续增加。

传统商场也感受到了万达广场的冲击力。“万达进入包头后，已经成为了我们这里的商业亮点。”麻美婵说。蓝天百货经营的都是中高端品牌，而万达广场则是针对年轻人的时尚品牌，尽管从坪效（每平方米营业面积上产出的年营业额）上来看，时代蓝天百货高于万达广场，但万达广场分流了很多年轻人，一些三口之家会去万达广场吃饭，饭后再购物。

“尽管目前电商还无法代替实体店的购物体验，但购物中心必须研究未来的消费趋势，尤其是90后这代以后，他们的消费偏好对产品设计、业态分布的影响，这决定了商业地产的发展格局。”李睿说。

必然的过剩

尽管城市综合体代表了一种城市发展新趋势，但在一定时期内过剩的状态，已不可避免。李睿对此有非常深切的感触。世邦魏理仕不久前曾做过一份调研，在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都。它们多是以城市综合体的面目出现。

阳光新业在天津和沈阳都有项目。

以成都举例，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。数据统计，截至2011年底，成都的商业综合体项目就已突破100个，并且大多数体量都在10万平方米以上，未来两年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米左右。

恶果正在逐渐显现。据莱坊房地产经纪公司一项新调查显示，幽灵购物中心综合征正在中国各大城市蔓延，致使整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于去年的10.2%，而一线城市的空置率从去年的7.9%增加至今年的8.4%。中国最大的两个二线城市沈阳和成都，购物中心空置率分别为17%和16.2%；广州的空置率达到10.2%，而去年还只是刚刚超过4%。其中最主要的原因是，中国经济全面减速。

城市综合体大规模建设带来的另外一个效应是，写字楼面积大幅增加。高位环球的数据显示，三季度，成都市场再次迎来新供应集中入市，推动市场甲级写字楼空置率至40.9%，达历史最高水平。

RET睿意德执行董事张家鹏告诉本报记者，许多三线城市经济发展水平并不高，写字楼缺乏产业支撑，这意味着很难招到付得起高租金的租户。综合体起初的定位可能是甲级写字楼，但空置许久后，品质必然下降。

高纬环球综合开发策略部董事吴坤认为，部分三四线城市综合体拥有可观的供应面积，预计需求市场难以迅速消化，将导致一段时间内出现入住不高、较大面积空置的情况，部分较差位置项目可能停工、烂尾。“综合体的载体功能，是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，阻碍区域内经济的发展。”吴坤说。

一些城市综合体，已成为区域的黑洞。一位不愿透露姓名的资深业内人士指出，宝龙集团在郑州新区开发的城市综合体就如此。“自从宝龙决定将商铺和写字楼散售后，这个区域就从来没再好过。”他说。大规模的开发，使得开发商既无力持有，也不愿精心雕琢。

管理者的困惑：要政绩还是要秩序

地方政府无疑是城市综合体建设大潮中最大的推手。让韩健徽感到困惑的是，城市综合体的土地性质，究竟是怎样的？他看到的现象是，通常由几方签订一揽子协议，包括土地也打包。这里面是否涉及到财政收入的流失，土地贱卖？政绩和商人是否存在利益交换？

有业内人士透露，不少城市对万达、绿地等知名开发商，土地出让存在“量身定制”的嫌疑，地价偏低，有的每平方米比同质地块便宜二三千元。一个项目动辄数十万平方米，地方政府让出的这些地价款，需要多少年的税收才能补回来？何况它们还会要求税收优惠。

由于规划管理制度的缺失，许多城市的大型商业网点设施建设完全超出市场需求。“很多外资商业巨头在选址时都要求地方政府在三公里内不能规划建其他的城市综合体，但很多地方做不到，重复规划，缺乏商业秩序，缺乏长远考虑。”李睿告诉本报记者。

部分企业片面追求市场占有而跑马圈地，实际上给城市居民生活带来诸多制约。据了解，在一些大城市的繁华地区，由于多家国际零售巨头重复开店，导致出现交通堵塞、环境污染和扰民等社会问题，而类似的问题在一些二三线城市也正在凸显。

摘自—21世纪经济报道