写字楼租售火爆 成行业并购重要标的

徘徊数年的写字楼市场，2011年终于爆发火热行情。

“最近一个典型的案例就是上海漕河泾开发区推出的浦江科技广场，一期共三栋楼，但委托我们的只是其中两栋，因为另外一栋很快就已经被整体收购了。”本报记者最新从高力国际上海公司有关负责人处获悉，写字楼市场的热度已经延伸到市中心之外的商务园区，这在以往罕见。

上海最近一周的单周写字楼成交总额超过42亿元，创下历史新高；4月份，国内6大城市写字楼租金全面上涨，京、深两个城市遥遥领先，写字楼销售价格持续高位运行，空置率继续回落。

更值得关注的一个趋势是，写字楼成为新一轮调控下行业兼并整合的首选“标的”。据最新统计，4月份至今国内企业间收购兼并总额已超过130亿元，其中超过一半案例的标的是写字楼项目。

写字楼火爆行情再辐射

“住宅市场供应转冷的同时，商业地产的供应受到近期各类利好，正逐步提升。”21世纪不动产研究中心的最新报告指出，5月份上海全市新建商业、办公项目累计供应面积约为32万平米，环比提升20.4%，连续三月呈递增态势。

市场规模扩容的同时，价格也呈现持续向上态势。5月上半月，上海新建写字楼均价大幅提升，主要动力来自上海高端滨江CBD物业成交占比增加。5月上半月，上海新建写字楼成交均价达3.14万元/平米、较4月全月均价水平大幅提升28.46%，于年内首次突破3万元/平米大关。据高力国际华东及西南区兼物业投资服务中国区董事总经理翁琳介绍，上海甲级写字楼的租金重回上涨态势，今年第一季度租金较去年第四季度上涨了7%。

写字楼的高温行情已出现辐射效应。上述漕河泾浦江高科技园的浦江科技广场项目实现快速的整栋成交，成为这一效应的最新案例。“相对而言，商务园区租金较低，高级商务园区的租金通常是市中心办公楼租金的40％-50%，预计市场对商务园区办公楼的需求将不断增加。”翁琳分析。

写字楼市场的火爆，同样出现在上海以外的多个城市。

中原地产最新报告指出，京、深写字楼4月租金明显领涨一线城市，租金指数分别为164、212，环比上涨6.97%、4.34%；市场空置率明显回落，同期租金快速上升。

从金融危机后的最低点算起，截至2011年4月，北京、深圳甲级写字楼租金累计涨幅达到47%、68%，远远超出其他的一线城市甲级写字楼租金的涨幅。

中原地产高级研究经理刘渊认为，最近半年时间内，部分一线城市甲级写字楼市场出现租售价格快速上涨现象，原因主要有两方面，一是近期国内宏观经济表现稳健，二是部分住宅投资资金快速转入写字楼市场。

行业收购兼并的“滩头阵地”？

易城中国分析师也指出，租金及价格方面，2011年第一季度，北京、上海、广州、深圳和天津五大城市甲级写字楼租金环比全线上涨。同时，南方主要城市写字楼需求回升速度更快，租金涨幅高于北方，广州和深圳的涨幅明显高于北京和天津。其中，深圳租金环比增幅最大，为8.6%。业内普遍预计，未来一段时间租金将继续保持稳定上涨趋势，并带动新的一轮投资、开发高潮。

不过，在写字楼市场行情火爆背后的推动力量，显然并不简单。

易城中国报告分析，就大势而言，政策层面，住宅市场正在经历最严厉的限购政策，住宅市场投资的一部分流向了商业地产。同时，中国经济转型需要的消费升级，也支撑了商业地产的发展。

而从房地产行业最新的整合动向不难发现，写字楼为主商办物业行情持续升温，另外一大动力或许就来自行业整合。在近期层出不穷的行业收购兼并中，大部分案例就是写字楼标的物业。

CRIC分析师崔琳告诉记者，在货币和市场环境不断从紧的背景下，近期房地产开发企业间的土地、项目以及股权转让案例频繁发生，尤其是对中小房企的兼并收购呈现加剧趋势。而这些收购兼并的最终实施载体，以写字楼为主的商办物业地位勿庸置疑。

对不少资金充裕的大中型房地产开发企业而言，目前正是进行收并购交易的机会。如SOHO中国2011年4月至今，在上海已接连进行3次交易，涉及资金逾73亿元。合肥城建、中渝置业以及万业企业等企业，近期也先后有大宗收购交易进行。

崔琳指出，随后市成交的不乐观，再加上融资渠道的紧缩，将进一步挤压企业的钱袋。出售价格一路看涨的写字楼物业，无疑成为急需资金企业最快的资金渠道；而售价、租金长期看涨，也令写字楼成为兼并方的最爱之一。

摘自—21世纪经济报道