会有多少资金从楼市流向股市？

股市与楼市不存在绝对的此消彼长的关系

自2011年1月初以来，维护股市投资者信心的最重要因素是住房限购政策，市场一致认为，对住房的限制政策将分流资金到股市。但笔者认为，楼市资金分流到股市需要具备一定的条件，股市与楼市不存在此消彼长的关系，如果楼市低迷则股市也会走熊。

2010年的股市价格波动与房地产调控政策及楼市走势息息相关。2010年9月底首次出台住房限购政策时，促使股市在10月和11月出现强有力的上涨行情，10月居民储蓄存款减少7003亿，当月约11000亿储蓄存款进入了股市，但11月份之后楼市交易继续活跃，而股市则陷入调整。即楼市资金分流到股市的趋势没有持续下去。2011年扩大范围的住房限购政策能否促使楼市资金持续分流股市？还需要市场去检验。

以笔者之见，房地产的限购能否导致资金分流股市要看一下几个因素：第一，限购政策的执行力度。住房限售政策是中央政府发出的，一些地方政府是否严格执行此政策依然未知。推行住房限购政策及大力增加保障性住房建设会直接威胁到地方政府的资金周转。第二，股市能否形成持续上升的趋势？如果股市逐渐上涨，则流进股市的资金一定会越来越多。从收益率的比较看，在过去的10年里，投资楼市的收益率远高于投资股市的收益率，股市投资者平均年收益率是34%（2000年底至2010年底，上海综合指数上涨34%，但如果减除其间投资者的交易费用，利润应该为负），楼市投资者的平均收益率则超过500%（平均房价上涨200%，以首付三成计算），因此，楼市的吸引力肯定远远大于股市。但从静态看，股票的分红收益率已经高于楼市的租金收益率，不少蓝筹股的分红收益已经超过5%，而楼市的租金收益大约只有2%。因此，投资者卖掉房子买股票应该是正确的选择，但现实中很少有人进行此项操作，问题出在投资者的从众心理上。

现在的市场中人士将股市与楼市隔离开来分析问题，简单地认为楼市实行了限制购买政策，资金必然会流向股市，该推理存在一定缺陷。假如楼市真的分流到股市，则楼市价格泡沫将会破灭，该结果对股市的打击将是致命的，因为预期对股市有至关重要的作用，当楼市价格走低，股市的预期将变得灰暗，资金将纷纷从股市撤出，还没有看到哪个国家的楼市价格下跌而股市价格上涨。

当然，有人会天真地认为，既然楼市实行了限购政策，说明住房是供不应求的，属于稀缺商品，限购政策不会导致楼市价格走低。这样的推理放在其他商品市场一定是成立的，但住房不是一般商品，它还属于投资品，住房市场不存在一般均衡，当前之所以要实行限购政策，是要控制投资或投机行为，住房价格上涨的原因主要是投机者所为。只要让投机者知道没有后续的资金跟上，就会导致已经进入的投资者撤离该市场，价格一定下跌。

因此，对于股市投资者而言，不仅要看到楼市限购政策导致的资金分流作用，更要关注楼市泡沫可能会破灭导致的股灾，股市与楼市是有机的整体，不可分割开来看问题。在全球范围内，凡是产生了严重房地产泡沫，都以泡沫破灭而告终，没有例外。2000年以来的中国房地产市场是否产生了严重的房地产泡沫？还有许多争论，笔者认为，对股市或楼市而言，是否存在泡沫其实很好判断，只要看该资产价格是否持续走高即可，如果一个资产价格持续10年的上涨一定产生了巨大的泡沫，无须用绝对指标或相对指标等来度量。中国楼市泡沫是当前乃至未来中国经济与金融的最大隐患，什么时候泡沫破灭我们出在无法知晓，但股市投资者对此需要高度关注。

现在，政府通过行政手段来限售应该是正确的，是希望通过政府的手段来阻止泡沫的非理性扩张，但限售等行政手段应该不是刺破泡沫的因素，导致泡沫破灭的因素应该是来自市场。例如，物价大幅度上升后导致利率的大幅度上升，这是当前房地产市场面临的最危险的因素。再如，国际资本因为某因素突然从中国撤出，人民币汇率的由升转贬，楼市会出现价格崩溃的压力。

摘自—21世纪经济报道