后来者太古地产

即便是隔着时间与空间，营造着许多错位与错觉，行走在三里屯VILLAGE的19栋各具风格的独栋建筑之间，依然会让人想起左拉那部想象力丰富的小说——《妇女乐园》。

诞生京城两年间，三里屯VILLAGE让这条一度落寞的街道咸鱼翻身，其业绩有目共睹。即使在过去的2009年商业地产多显颓势、竞争对手环伺的情境下，它依然完美地呈现了经济低迷时期的“口红效应”，让人们充满迷惑又不禁感慨。

这其中最关键的幕后推手便是太古地产。1972年成立的太古地产有限公司是断续拥有170余年历史的太古股份有限公司的全资附属公司。在香港地产界，太古地产的做法一贯都是一个异数。相对于其他香港地产商——恒基、恒隆、新世界、新鸿基早已拓荒内陆、遍地开花，三里屯Village不过是太古地产在大陆地区实质运行的第一个项目。

与此同时，2009年底，太古地产已被 《华尔街日报》证实将于2010年年内分拆独立上市。无论从任何一个角度来看，正在发生的2010年，都将成为这间具备耐心的公司发展中的关键时刻。

深耕

2008年，太古地产中国区常务总裁的交接棒被正式传递到安格里手中，彼时北京的“三里屯”项目正开展得如火如荼。最终，这个项目幸运地赶在北京奥运前问世，这也被业界认作是安格里上任后所交出的第一份出色答卷。

在加入太古地产之前，安格里是一位特许测量师，在建筑界，这是一个闪耀的光环。他曾在太古地产先后担任多个重要角色，从公司董事升任常务总裁。看上去，这位英国人的气质似乎与太古的行事风格颇为搭调，矜持、谨慎、小心翼翼。在回答记者的任何一个问题前，他都沉吟良久，试图找出一种稳妥的方式来应对。

上世纪90年代初，北京地产渐趋升温，香港地产商纷纷将投资重点转向机会丰沛的大陆，而那时的太古地产则格外沉寂，迟迟不予动身。在回顾这段历史时，这自然令人好奇。安格里对此的解释相当朴素，“当时太古在香港的业务运作得非常好，而专注香港项目的发展就是我们当时的选择”。

的确，在香港，太古地产拥有1085万平方英尺的写字楼空间，340万平方英尺的零售商场，此外还全资拥有两家酒店以及一批住宅物业。这种专注为其赢得了良好口碑，直接体现是：香港的“太古城”住宅项目在1970年代开售初期价只有220元港币，30多年后的今天是当年的40倍，更关键的是，这一价格迄今与周围新售楼盘相差无几。而最令太古骄傲的是，在香港，“太古”是唯一港府同意以其名字命名地铁站的企业。这自然也体现了政府对其的充分支持和认可。

“在香港，我们主要有三到四个核心项目，一直长期持有。这种长期的承诺使我们不仅能够关注项目本身的建设，也可以对周边环境进行投资和提升”。这种长期策略的另一历史例证是：1984年之后，回归有期，同为洋行起家、英资背景的怡和选择撤出香港，而太古则坚持立足香港、拓展内陆，也最终赢得了回报。

事实上，太古地产踏足内陆的旅程并非一帆风顺。在广州，自2001年开始，为了构筑商业购物中心“太古汇”，太古显现出了十足的韧性。在与政府和合作方历时8年的磨砺中，或进或退，中间充满种种变数与猜测。一些媒体甚至以此得出结论，“港式思维终究在内陆水土不服”。

而太古地产最终并没有铩羽而归，持久博弈的结果是，太古地产在“太古汇”项目中的股权从55%提高到97%，剩余3%依然由广州日报报业集团持有。在2010年1月“太古汇”刚刚结束的整体结构封顶仪式上，安格里对外宣称，太古汇招商出租率已达70%，预计于今年11月亚运会之前可以投入使用。这或许是个乐观的开篇。

“这个过程充满了挑战，也学到很多”，安格里深刻体会到，“要在一个城市发展，必须要融入其中。中国的每个城市都非常不同，我们必须耐心去挖掘。即使广州的经验，也无法原封不动移入北京”。

太古地产乐于在内陆深耕，“在香港，我们花了三十年成就了今天的太古地产，所以我们会看北京、看上海的未来十年、二十年。我们不想在两年里投资二三十个城市，这太有野心了。你说我们谨慎，我们同时也很有选择性，有时太急就难以保证品质。建一座大楼很容易，但要使它变成一个成功的项目，取决于最后人们会如何使用它”。

太古地产在大陆的漫长观望或许终于到了一个井喷的阶段：目前在大陆，宣告封顶的广州 “太古汇”、上海大中里、北京三里屯和将台路四个项目正在不同程度地进行之中，总投资预计将超过200亿。

在回溯上任以来的这一系列行为时，安格里意味深长地说，“其实无论是上任前后，寻找到有相同想法的合作伙伴，始终至关重要。”

不管这个答案是否与之前的“广州经历”有关，与本地开发商保持一种适当的合作关系，一直是外来者颇为认同的从事方式——三里屯Village的另一合作开发者摩根斯坦利在中国的首笔地产投资，就曾选择有上海卢湾区政府背景的永业集团合作；而太古地产在北京的第二个项目“将台路”，也最终选择远洋地产作为自己的合作伙伴。

开局

一向对地段价值颇有考究的太古最终接手三里屯，正是看中了它“交叉点”的特质——城东城西于此交汇，而同时“三里屯”这个符号，经过十年才沉淀出了独特的文化意义。

当然，这种眼光与其说是主动选择，不如说更像是一种机缘巧合——由于原来的东家北京国峰置业突然缺席，作为外来资本的太古才有了入主的机会，占据八成股份，剩下的由摩根斯坦利与基汇基金联合收购。

但接手本身并不意味着结束，把昔日灯红酒绿又日渐衰颓的三里屯变成日后的三里屯Village，还需要另一根关键杠杆——招商。太古对此的核心理念是“多元化的租户组合”。它不仅要将那些香港的老主顾吸引到内地，更重要的是，处处将自己武装成一个心思缜密的大管家，为它们提供量体裁衣的服务。

安格里始终认为这是三里屯Village得以成功的关键因素。在接受记者采访的橙色大厅，所有商户优先享有这里的使用权，对产品进行必要的推广。如大厅外部滚动的大屏幕可能会提示你，接下来马上有场精彩的电影在楼下的美嘉影院播映。“租户跟消费者一样，都是我们的顾客。要考虑他们彼此的竞争关系，也要顾及销售时的集合效应。商户组合也要不断更新。你今天见到的店，明、后年肯定会有变化，才能给消费者带来更多新的体验。”

和恒基、恒隆等香港地产商不同的是，沉稳的太古最终并没有选择以自己名字命名三里屯附近的这片商业地产。某种程度上，这也是其低调风格的体现。

安格里曾经与一些大陆的政府官员会面，他们都热情赞扬香港的 “太古广场”，希望能直接把它“拿过来”，在当地建一个一模一样的项目。安格里对此回应，“不同城市有不同的特征，所需要的零售环境也不同，在香港成功，不一定意味着到大陆同样受欢迎。”

但在北京生活的香港人依然乐于将Village称为“太古广场”，认为它某种程度上是他们原有生活方式的延伸。人们可以去价格并非高不可攀的Olas吃一顿西班牙菜，再到隔壁的ColdStone享受甜腻腻的冰激凌，不远处的苹果首家中国专卖店依旧在冲人眨眼，尽管里边的产品早已被反复触摸。即使都厌倦了，也可以尽管在广场上的公共空间闲坐，看溜冰的小孩洋溢欢乐。

三里屯北街建筑限高18米，这种约束反倒给了Village独特的发挥空间。自成一体的独栋低密度建筑，很容易让人想起巴黎街角那些充满风情的橱窗。太古为此还请来了曾经获得美国建筑家协会杜邦奖的日本设计师隈研吾参与设计。在此之前，他已经在中国留下了“长城脚下的公社”等多个重要作品。正是这些差异性，使得人们乐于在这里兜兜转转，就像本雅明笔下那些都市漫游者。“三里屯Village本身没有很大的办公楼，没有固定的客源，它本身要成为一个亮点才能吸引三里屯以及三里屯、朝阳以外的人花时间享受这个过程和环境。”

比起商业布局与未来构想，安格里更乐于讲述太古地产在艺术方面的作为。在香港，大量的艺术和公益活动不仅成为维护太古与社区居民关系的润滑剂，也为其赢来了不错口碑，形成良好的聚拢人气的效果。其中不乏匪夷所思的想法：如时尚人士薇薇安·韦斯特伍德的回顾展、四川自贡的恐龙化石展、哈尔滨冰灯展，等等。在北京的三里屯Village，除去不久前由太古青年艺术坊主办的“艺才群起！诗·相·感·秀创作体”的中学生创作活动，迄今最为成功的一次展示是在国家大剧院演出后的香港交响乐团，在此特意奉上了一场露天音乐会。

目前，在整体布局设计上，相对满足多层次消费的Village南区而言，北区多集中于一些顶级奢侈品牌。“如果说南区是‘胡同’的话，北区更像是一个‘四合院’”，安格里乐观期待“四合院”能够延续“胡同”的成功。

在中文中富有多重含义的名字“Village”，成为安格里得意的一笔。“Village其实来自于我们希望的一种想法：不用很大、但融合众多元素。‘村’中最好的是，无论你是什么背景，‘村’永远对你开放，在这个开放的社区里，你可以看到各式各样的潮人、不同的流行风格。你不用穿着华服，但照样可以从‘村’里走过。”

这种乌托邦的平等理想最终需要落地为现实考量。如东京一样仅仅靠一个银座就足以超过整个曼哈顿的时期早已不再，拥有良好开局的三里屯Village，能否凭借北区的陆续完善而保持持久的强劲态势，得以后发制人，或许还需要更长的时间来观望。

商业地产经营案例

上海新天地

这个改造旧城的项目，同样是港资北上的典型。在上海一大会址周围200米的区域内，不能拆建、不能建别墅，如何能“整旧如旧、商业利用”？这个命题作文并不容易完成。而且时逢上海楼市颇不景气的1999年，被称作“中国的特朗普”的瑞安地产总裁罗康锐，却大胆提出“构建汇聚高档店铺、餐厅和露天咖啡厅户外小区”的想法。上海人轻蔑道，“我们没有在户外喝咖啡的习惯”，但香港人罗康锐瞄准的却是纽约的苏荷区和香港的兰桂坊，认为这是上海这个未来世界金融中心的必备之地。他邀请纽约时代广场的设计师进行设计，请为李光耀家中做蛋糕的厨师到这里开甜品店……最终将瑞安的新天地营造为上海的“新天地”。

正大广场

作为身居上海浦东陆家嘴的唯一购物中心，正大广场同样经历了起死回生的命运。早在20世纪末，泰国正大集团就开始投资兴建正大广场，曾号称 “中国第一MALL”，但后因资金压力，曾在2003年传出易主消息。在开业空置率仍达六成的2005年，司徒文聪成为了扭转局面的接盘者。定位调整后的正大放下了 “超级品牌中心”的身段，转而唤醒公司白领和小区业主的忠诚，甚至正午时段用免费巴士接送不愿吃外卖的公司职员，逐步成为“华东地区最大的家庭娱乐购物中心”。ZARA的入驻成为其转身的第一块基石，随后H&M、优衣库等一系列连锁品牌先后签约，充实了调整后的新定位。优衣库开业当天营业额创百万，久陷泥潭的正大广场重焕生机。

万象城

2004年，香港华润集团斥资40亿，在深圳打造了高端大体量购物中心华润“万象城”。舆论最初对此并不看好，因为深圳人“买高端到香港，大路货到东门”，如此巨资投入带来的漫长回报，风险极大。为此华润聘请曾成功开发过香港太古广场、又一城项目的蔡德群担任公司要职。不同于“购物区域与写字楼完全融合在一起”的北京东方广场，从一开始在设计上，万象城就将写字楼和ShoppingMal化作两个独立建筑，通过空中走廊连接，加之六层商业楼面由上百部电梯连接，尽可能减少人在购物过程中产生的疲劳感。万象城对商户坚持“只租不售”的原则，保证对其充分了解和科学搭配。“万象城”的出现改变了罗湖的区域格局，华润在周围开发的住宅项目也稳步升值。作为华润首次进军商业地产领域的产品，万象城对打造“新华润”意义关键。开业第一年人流达2000万次，随后几年，香港华润集团还将“万象城”复制至杭州、沈阳、成都等城市。2008年万象城营业额约30亿元人民币，是迄今为止中国内地投资回报率较高的购物中心。

                         摘自—经济观察报