1633亿融资VS1980.9万平米新增土地储备

百家上市房企融资狂飙图！

    从3月份开始，全国70个大中城市房屋售价在金融危机冲击的担忧中启动环比上涨步伐，5月后开始量价齐升。截止11月，全国70个大中城市房屋售价同比上涨达5.7%。北京、上海、深圳等一线城市房价涨幅尤为惊人，11月份北京四环以内期房均价突破2万元/平方米；上海五一期间参加房展会的本地楼盘均价还是1.2万元/平方米，十一房展会时均价却达到2万元/平方米，创下历届“假日楼市”均价新高；深圳1月份住宅成交均价不过10988元/平方米，到了10月份已超过2万远/平方米，涨幅达100%。

    地产销售价量齐升的繁荣给金融危机阴影笼罩下的中国经济涂抹了一层分外妖娆的亮色。然而，近日，安信证券首席经济学家高善文却鲜明指出，今年以来，国内股市、楼市已经积累了相当大的泡沫，“现在是泡沫和复苏一场赛跑，如果泡沫跑过复苏，不仅导致泡沫破裂，还将使经济增长受影响。”

    近期，央企地王频频天价拿地被外界舆论视为房价、地价狂飙的最大推手，但记者调查发现，众多腰缠万贯、财大气粗的国内A股上市公司更实为推高房价、地价的坚强有力的同盟军。

无限融资背后的圈地狂潮

    万德最新数据统计显示，从2009年初至今，房地产上市公司通过IPO、增发、配股、发企业债等多种手段，累计融资972.21亿元，其中债券发行融资467.9亿元，增发融资483亿元，IPO融资12.2亿元，而地产上市公司增发股权融资规模之大，竟占据投票市场全部增发融资总额的17%。

    此外，1—11月，总计有8999亿银行信贷资金注入了房地产行业，这一信贷规模同比增长40.17%，较房地产最火爆时的2007全年地产信贷规模超出近30%。

    值得关注的是，到目前为止，仍有40家房地产上市公司通过了股票增发融资预案，等待中国证监会的核准审批。由于地产龙头万科只确定增发8.8亿股，增发价格迟迟未定，余下39家地产上市公司预计融资661.35亿。

    龙头公司万科之所以要公开发行8.8亿股融资，除了为增强日后土储备能力，更与年内大举新增土地项目令其资金吃紧有关。

    据公开披露信息，在6—11月的半年时间内，万科新增土地面积885.8万平米，支付土地价款169.66亿。

    需要说明的是，龙头公司万科并不是因为土地项目资源紧张才大举圈地的，其2008年年报显示，截止2008年12月31日，万科可用土地储备面积高达36023万平米，扣除623.1万平米累计销售面积，万科目前的土地储备高达34693万平米，按其目前的累计销售面积计算，万科土地储备面积可供开发销售5.56年。

    然而，相比保利地产而言，龙头万科还是显示得有些矜持。

    1月1日—12月1日，保利地产新增土地储备1044.6万平米，新增土地总价款366.2亿元，保利地产大举拿地的魄力来源于其今年7月完成了高达80亿元的定向增发。

    与保利地产差不多同时完成增发融资的新湖中宝（600208）、金地集团（600383）等地产上市公司亦不甘人后。

    招商地产在成功定向增发收购了大股东73.9万平米的地产项目后，百尺竿头更进一步，年内再增土地储备26.9万平米，令其目前总土地储备面积增至1000.8万平米。新湖中宝年末紧急斥资8.6亿，一举将23.6万平米土地收入囊中，其总土地储备规模已经高达860余万平米，光荣跨入一线地产上市公司行列。

危险的营运周期

    营业周期长短为衡量一家公司运营效率的重要参照指标，通常而言，资金从投入到全部回收的天数越短，一家公司的营运能力和盈利能力越强，然而，一向给人以获取超额投资回报的中国地产上市公司展示给人们的却是另外一幅让人不可思议的面孔。

    万德数据统计，截止2009年第三季度，100家房地产开发企业平均营业周期长达7182天，存货周转天数为3097天，应收账款周转天数4327天，按照360天计算，我们的房地产上市公司目前的存货周转天数、应收帐款周转天数、营业周期竟长达8.61年、12.02年、19.95年。

    当记者将上述统计分析结果告知国内某证券公司的资深投资人士时，该人士的反应是，“如此之长的营业周期，地产上市公司究竟在干什么？”

    投资规模大、建设周期长为房地产行业区别于其他行业的重要行业特性，然而营业周期如此漫长、存货周转如此之低，真的能够用行业特性一句话全然解释清楚的吗？

    深圳的一位财务专业人士指出，没有任何一家公司愿意把自己的营业周期人为延长，地产上市公司愿意维持动辄长达几年、十几年的营业周期，以及相当低的存货、应收款周转率，只能说明这样做能够令其利益最大化，以人为延长开发建设周期的方式博取土地升值，进而牟取更高的超额回报。

    值得关注的是，在100家房地产开发上市公司中，向来备受投资者推崇的招、保、万、金四大地产龙头，其营业周期不具备明显优势，金地集团（600383）的营业周期、存货周转天数均长达7.46年，招商地产（000024）的营运周期为6.15年，保利地产的营运周期为4.76年，万科的营运周期在这四大龙头公司中最短，仍长达3.15年。

    十分有趣的是，荣盛发展（002146）、深长城（000042）、深天健（000046）等二三线地产上市公司的营运周期竟然比上述龙头公司短得多，当然不能因此得出二三线公司经营水平、运营效率比保利地产等龙头公司高这一结论，只能认为地产公司规模实力越大越有资格和能力捂盘、控盘。

    诸多上市公司凭借多渠道融资优势，不谋而合地延长开发建设周期，自然而然地就成了轻松拉高地价、房价央企的天然同盟军。

摘自—21世纪经济报道