“热钱抄底地产”之说炒作过度

近日，“海外热钱抄底中国房地产”之说颇有甚嚣尘上之势，并以此告诫国人下半年房价有暴涨可能，甚至认为中国房地产市场将被外资控制等。冲击我国市场的房地产投机是必须限制、打击和警惕，但我们对不同形式的外资流入不应采取一刀切的限制态度，否则，可能将付出损失吸收先进房地产开发模式和产品、服务的代价，我们需要限制、打击的应该是通过炒卖地产进行投机的资本，只有明确这一点，我们就不会混淆房地产投资与投机而高估投机资本的规模。

即使不考虑进入中国房地产市场的障碍，倘若果真有海外热钱大规模抄底中国房地产，其从何而来？即使不考虑人民币汇率可能逆转的风险，在目前形势下，可供动用的海外热钱来源也是有限的。进入中国市场的海外热钱相当一部分来自金融机构，包括银行、投行和投资基金，然而，他们在次贷危机中普遍遭受重创，究竟能够动用几多资金抄底中国房地产？须知，美国次按危机远远没有如同有些人乐观估计的那样已告结束，而是仍在继续深化。

国内外股市的疲软进一步削弱了海外游资筹资的能力和对中国房地产市场的冲击力。在中国房地产市场的各类海外投资者主体中，以境外房地产投资基金的投机性最强，基金在境内的主要运作模式是购买房产、项目合作、参股房地产公司3种，这3种模式中又以购买房产模式对房地产市场泡沫推动作用最强。购买房产模式的对象主要是租金回报高且预期收入现金流比较稳定的中高档写字楼、住宅、工业房产，其预期收益来自以下4个部分：持有时可以获取高于基金母国的租金收益；如果日后选择脱手，可以获得该项目自身升值收益；人民币升值带来的汇兑收益；在完成交易后，境外房地产基金往往进一步将相关物业打包，或直接向国外银行、保险公司私募发行套现，或通过房地产投资信托基金(REITs)等在海外公开上市，从而在较短周期内完成投资套现，既规避风险，又通过加快资金周转提高收益率。而在有快速套现渠道的情况下，投资者有能力、也有意愿承受更高的房地产收购价格。

可是，目前国内外股市都相当疲软，房地产股更是重灾区，截至8月上旬，内地A股市场绝大多数地产股都下跌50%以上，香港股市房地产指数也下跌1/3以上，以至于新鸿基地产、合生创展、众安房产、信和置业等众多香港上市房地产公司需要通过回购股份或大股东增持来支持股价，既然丧失了快速套现的渠道，又能有多少热钱敢于顾头不顾尾大举投入。

声称大量海外游资即将进入中国房地产市场，由此可以引申出的一个结论是应该维持甚至进一步推高房价，以免外资低成本攫取中国资产；在房地产市场观望气氛日益加剧、房地产泡沫破裂压力日益加大、一些开发商大呼小叫“救市”的情况下，这样的言论难免令人猜疑背后的真实动机。而且，既然不可能消除一切投机，那么，为了限制我们本来可以容忍的少数几个投机者而牺牲绝大多数国民的基本居住人权，牺牲整个金融体系的安全，得失如何，不言而喻。

摘自—21世纪经济报道