活下去的万科结局已定

1月15日，房地产标杆企业，大巨头万科的执行董事，总裁，首席执行官被带走，引发各界热议。也揭开万科光鲜头纱下面的“真实面目”。如果万科倒下，那些对这个行业还有“念想”的朋友，估计也是心灰意冷了。

我们来看几组数据，还原万科的真实运营情况。一是销售数据，1月3日万科公告，2024年全年累计实现合同销售面积1810.7万平方米，同比下降26.57%，合同销售金定员2460.2亿，同比下降34.59%。2020年万科的合同销售额是7000多亿，2023年，万科的合同销售额已只有3700多亿。如果一个房地产企业，销房资金额，一路再萎缩，而过去高速发展中所积累的债务却越来越多。如果没有外援，它几乎是要走到尽头了。第二组数据来看万科的债务情况：亿翰智库监测数据，截止2024年9月底，万科的货币资金总量为797.5亿元，其中有726亿是项目预售款，监管资金帐户里的资金。也即可动用的现金是72亿。而万科的有息负债总额达到3276亿，其中一年内到期的流动负债1166亿。即使把含着监管帐户不能动用的资金，全部用来还这一年期的短债，覆盖率也只是68%左右。

根据彭博社的数据，万科今年有49亿美元，相当于398亿元人民币的境内债到期，同时还有两笔境外债到期，合计36亿元人民币，合计约394亿元人民币。这可能是万科公司有始以来，一年之内要还债的最高纪录，也是中国房企一年内偿债的最高金额。正常房企的运作是，短债覆盖率要达到2倍。

很多事情都有迹可循。2024年，万科就一再被国际评级机构下调评级。2024年3月11日，穆迪将万科的评级从Baa3下调至Ba1 （进入Ba1 级预示着该企业信用风险高，违约风险较大，属于“非投资级别”）。穆迪一点面子也没给，宣称在未来12-18个月内，万科的信用指标，财务灵活性和流动性缓冲将面临严峻考验，将来可能进一步下调万科的评级。2024年4月，又下调至Ba3 ，8月13日，又将万科企业及其全资子公司万科地产（香港）的公司评级进一步下调至B1，展望为负面。即使万科一再反对否认。2024年年底，也迎来了金融监管机构直接出手，要求国内大型保险公司，上报对万科的财务敞口，以评估万科需要多少支持来避免公开市场违约。今年初，万科公告其子公司2019年一笔期限不超5年的保险资管债权投资计划，已获债权人新华保险展期，展期期限2年，金额20亿元人民币

房企一遇资金困难，有几个解决方式：1降价卖房，尽力收笼资金，众所周知，各地都不允许；第二发债，当国际评级机构把评级给你降到“垃圾”级别，境外的基金经理们，是不会再用资金去购买这类级别的债券，也即你没办法发境外债；第三大股东们融资输血，去年年底大股东深圳地铁已向媒体大声喊话，只要万科需要，深圳地铁会尽全力支援。只是雷声大雨点小，杯水车薪，解决不了问题。

如果有资金，根据评估能救起来，想必就付出行动去“救”了吧。而在2025年的年初，以开头这样的方式处理，万科的结局已经书写。个体不要误判形势，葬送自已的真金白银。

摘自-理财策划