百亿地产企业的挣扎！

壹｜盛宴门外客

近日，地产圈突然热闹了起来，倒是生生掩埋了反映行业本身的一张重要的图：6月24日深圳的一场土拍。

这是一场史诗级的土拍盛宴：1100亿的保证金，最终224亿的成交额，一家金融巨鳄、三家央企、一家潮汕集团的代表，分享了深圳久违的供地。

这也是行业豪强们的高门盛宴，在动辄几十上百亿的市场上，他们觥筹交错、饕餮如虎。

朱门酒肉臭、路有冻死骨。

就在他们弹冠相庆的盛宴门外，从深圳湾极目北望，生长在中国广袤土地上的一众小开发商只能以看客的身份，荼蘼艳羡、却又身上衣单。他们手中没有握着10亿以上的现金，上不了平安不动产事业部的白名单，更在自己土生土长的地盘被行业列强挤压得瑟瑟发抖。

曾几何时，他们也是大时代的产物，在各自的区域市场中造楼、交税、吸引就业，共同撑起了中国房地产的黄金三十年。时代红利和个体努力，给了他们一个共同的身份：百亿级房企。

所谓的身份，即是阶层。百亿规模，在区域，他们可能依旧是说一不二的地头蛇；在全国，他们已经是不折不扣的小兄弟。

实力，已经支撑不起他们的野心。甚至，他们根本不敢把目光投向任何一线乃至二线城市的土拍市场，更遑论深圳。

在行业的洪流中，他们挣扎、彷徨和前行。

贰｜ 投资：甲亢多动症

没有人是天生的看客，与狼共舞的欲望同样充斥着小开发商们的胸膛。他们在三四线的环境里生长、暴富和野心爆发。一边执着地相信让自己命运发生巨变的房地产行业，另一边身不由己的被这个行业逐步清洗和淘汰。

基本上过半百亿规模的地产商都喊出3年千亿、5年千亿的口号。

有的口号是真心信仰，有的只是虚张声势。

不要以为虚张声势全因面子，如果都没有喊出口号、竖起大旗，百亿级的企业很难获得他们需要的资源。

许多时候，装发展比真发展更重要。

要发展，就要拿地。

如今，全国中等规模城市80%以上都有了前三十强的身影。原来靠着当地独一无二资源拿地发家的小企业们，不得不在战略投资发展上直面行业巨头的竞争。

为了抵抗巨头的空降打击，各种办法被想了出来。

有的小地产商听闻碧桂园的投拓人员遍布所有信息渠道，于是刚上百亿规模就全国布局，就成立华东、华南、华北等各大区域，大量招聘年薪200-300万的区域总裁、年薪百万的区域投拓总经理。

结果两年下来，投拓的前期运营成本高企，却连一块好的地也没拿到。问老板为何这么不计成本的投入，老板说：机会总在不经意间出现。可是，现在的土地市场机会，真的会在不经意间出现吗？

一家原来的河北三强，看到华夏幸福和荣盛都高歌猛进，即便尚有波折，也是跻身名义上的前三十强，于是撸起袖子在白洋淀圈几百平方公里造城，结果资金链吃紧、举步维艰。

另外一家纺织起家的企业，花了千万年薪请来总裁，又连换两任人力总，号称要搬去上海。今年上半年一共看了180块地，做了30个城市的研究，最终只在莫名其妙的城市拿了3块地，现在看来几乎都不挣钱。

既然“跟随跑”的策略行不通，就搞“弯道超车”式的差异化竞争。

住宅地没法做，土地拍不起、成本撑不住、产品不好销，打不赢头部的巨头，只能另辟蹊径：文旅、康养、商住公寓、会员制养老……林林总总、乱花迷眼。

在老板的带领下，他们今天研究文旅养老市场的宏观机会，明天研究公寓LOFT的精妙户型……支撑他们不厌其烦的信念是：从0到100亿那么容易，100亿到1000亿肯定有一条别人未走过的路。

这种投资战略上的甲亢多动症候，实际上是百亿企业战略发展上的迷惘和焦虑：一二线土地拍不起、管理成本高居不下、城市研究没耐心做，最后只能寄希望于原来机会型的捡漏；还要逼自己跟上高周转的节奏，却不考虑自己组织的特性、产品、成本和组织的能力。可正是这种投资方向上的冒进失误，导致了市场环境变化下，他们机会成本在不断丧失。

叄｜管理：换汤未换药

千万不要以为小房地产商人富了、原来的历史洗白了以后都只会搞关系、泡夜店，其实他们不仅看到了战略投资上的危机，还认识到了经营变革的必要性。于是，他们也在精心研究管理、拼命工作、力求组织进化。

甚至，比那些前三十强还认真、还有勇气。

河南一家刚上百亿规模的企业，老板年初把自己的亲儿子从总裁位子拉下来、以年薪五百万延邀了一位三十强企业的副总裁去当总裁。谈薪的时候特意语重心长地交待人力：不要还价、千万别把人谈黄了。

也许是被这种三顾茅庐的诚意感动，新总裁和来自前三十强的职业经理人们以万丈雄心从大江南北汇聚中原、准备大干一场。

毋庸讳言，那时候企业的确热火朝天，半年内，组织架构调整了三四次，美其名曰：学华为与阿里——准确地说，是从上到下写学习阿里和华为的心得。

然而，三个月过去。企业组织的改革阵痛、枕边人的幽怨泣诉、原有团队老人的心机运作，总裁被踢回去休假半年，一批总裁召集空降的职业经理人团队被打入冷宫、陆续作鸟兽散。最终，老板还是让儿子重新回来继承了王位。

终点又回到了起点，锐意进取，沦为了匹夫之勇。

为了推动组织变革，很多百亿房企在招聘组织变革的推动者、特别是人力的负责人时，提出了非华为19级以上、阿里P9以上不招等等硬性条件，对卓越组织的钦慕之心可见一斑。他们也许不知道，碧桂园人力的巨头来自中兴通讯、龙湖人力的奠基者来自保洁。

所以，关键要看候选人的真实能力、他们在卓越组织里所扮演的角色，以及候选人和企业方两者之间的契合点。当百亿房企的老板们，动辄非华为、阿里不要的用人标准时，实际暴露了自身在管理认知上的短视与混沌。问题在于他们碎片化、工具化地理解了组织变革、企业进化和组织模型。

对阿里而言，当年初创团队中最重要的加盟角色是谁？从经营角度是蔡崇信。

可是，到底多少百亿房企真有勇气换掉跟随自己闯荡的财务高管？更多的是在变革的过程中，仅是把人力负责人换了，财务不换、招采不换、秘书不换，凡是亲近的、有秘密的、有关系的，总有各种原因不调整。这时候，企业的导向与标准又如何清晰？

知易行难，当老板们动辄让企业学华为和阿里时，自己又是否在真心学习任正非和马云？

百亿之下，老板其实就是大项目总；但百亿以上，企业最关键的已经不是一、两块地的操盘得失。当管理半径扩大到老板看不到、新项目复杂到老板算不清、区域和人员增长到老板管不严的时候，他们又如何去顺从于自身创立的组织发展，如何能借力于组织的发展来提升真实的管理能力？

当你凝视深渊时，深渊也在凝视你。

肆｜ 初心：英雄草莽命

《古惑仔》中，浩南从监狱出来的时候，山鸡陪他一起泡澡，洗去身上的霉气。

很多百亿左右的地产老板，实际和浩南哥一样，都还是混本地的圈子、带过命的兄弟、拜堂口的关公。他们有的并不一定真的觉得需要变革，只是看见曾经的小弟发迹，激发了战斗的决心。

一家曾经借中梁8亿周转的90年代上海滩的温州大佬，看到中梁几年之间迅速发迹，于是自己花了一年半时间就重起炉灶干到接近一百亿。一面是手中掌握的土地、政商资源还能贡献余力，一面是赶上了16、17年三四线市场的爆发，加上招人时拍出一倍不行就两倍、两倍不行就三倍的豪气，演绎了一出“你大佬还是你大佬”的终极现实版。

可是百亿刚过，老板说可以歇歇了，整个公司业务迅速萎缩，职业经理人团队立马走了一半。大佬确实是大佬，风急扯呼、激流勇退、江湖再见、金盆洗手，在他波澜起伏、充满传奇色彩的人生里，也许地产既是一个江湖、又是一场游戏。

也有些愚善的大佬，境遇让人唏嘘。

某家已经退市的上市地产公司老板，本来还是想做点事情，可是最困难的时刻，所有他引以为忠诚的家臣，都让他承受了最后致命一击。跟了他接近三十年的司机，用一万元买走了六十多万买进的奥迪；而自诩跟了他十年的人力副总裁，每年猎头费用有百分之七十进了自己的腰包。

黄金三十年后，在百亿规模的企业中，地产依旧是一个古老的江湖。家奴、家臣、客卿？职业经理人在百亿左右的老板那到底是什么？

而老板于职业经理人而言又是谁？主公、恩客、大哥？或者只是有钱的冤大头？

伍｜时局：浪淘尽英雄

三十年黄金岁月，随着中国城市化进程，房地产行业高歌猛进。现在虽然不是房地产行业的最好时代，可是房地产行业，依然还是这个时代最好的行业之一。

经历激变、仰望千亿，在行业巨头们前头飞奔掀起的尘土中，小开发商们依旧踯躅于忧虑企业的生死之局。资金成本、管控模式和核心优势，就像三座大山压在这些行业尾部的跟随者身上。

他们需要追逐生长速度快过法桐的土地价格，需要应对突然膨胀的组织人员和管理半径，需要思考如何跨越过往羁绊与千亿目标的鸿沟。经验与未来、熟悉与陌生，进退之间他们的各种焦虑与挣扎，还同样要面临政策、人性和组织管控的考验。

他们身上的压力，也许也将迫使其中的佼佼者单点突破、全面进化，重新参与洗牌。精心关注品质的河南永威、默默在耕耘青岛的海信，还有一些卷土重来的老牌港企，都在自己坚持的领域和资源上发力，他们有的注重产品价值的溢价，有的注重土地投资价值的获取，有的注重成本把控的利润。

这些尚健康、同时未放弃的百亿级参与者们，未尝不能在高周转之外探索出新的路径。

翘首以待。

摘自—地产直角