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世联商业|商业地产的出路,轻资产模式下的技术革新

时间:18-10-08 来源:世联君汇

世联商业|商业地产的出路,轻资产模式下的技术革新

自2010年住宅调控开始,一批传统住宅开发商开始转战商业地产,使商业地产开发呈现如火如荼之势。然而,不可否认的是,商业地产面临着同质化竞争激烈,运营模式存疑和资金压力过大“三座大山”。

在中国房地产市场融资成本高的背景下,进行持有型商业地产开发的企业几乎很难实现类似于住宅地产的快速开发,而轻资产运营似乎是解决这个问题的最佳方式,可以很好地解决商业地产开发、运营及招商期间的低收益问题,但这种模式要求与资本的结合非常紧密,并非当下每个企业都可选择的方式。

轻资产是什么?

从广义上来说,轻资产就是投入最少的资本,整合外界可用资源,充分利用杠杆原理,以自身最有效率的方式实现企业价值和利润的最大化,它是企业经营的一种重要方式和战略之一。

就商业地产而言,“轻资产”指企业在商业物业的开发阶段少投入、甚至不投入自有资金,只是在商业地产开发运营阶段中参与某个或某几个环节并收取相应的费用。

为何选择“轻资产”模式?

当土地资产和房地产物业升值趋于稳定的时候,资产升值对房地产企业经营业绩的贡献在减弱,如果土地或者房产升值低于资金成本,持有资产反而会造成负的价值贡献。在这种情况下,一部分房地产企业通过调整战略,从重资产模式转向轻资产模式。

简单一点来说,当商业物业开发和持有的回报不足以带来资本期望的回报率,甚至不足以弥补资金成本的时候,企业自然会选择“轻资产”模式。

轻资产可以减少资金的沉淀,保障充裕的现金流,提升企业资产的流动性,进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展,提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩。

轻资产——三大模式

第一种是以万达为代表的,以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式。

万达广场由投资机构全资投资建设,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益,万达与投资方按一定比例分成。

万达的目标是,在未来5年内,万达将把现有的7000万平米销售物业完全转化为轻资产项目,万达商业地产将完全去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司。

第二种是以西蒙为代表的,以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式。

西蒙的轻资产模式是在商业项目运营成熟后,通过出售、分散和打包,设立REITs在公开市场出售,引入投资人、资产管理人和托管人,从而实现资金快速的回笼。当然,西蒙本身也持有部分REITs份额,从而同时享受分红和物业升值收益。

也正是利用了REITs,让西蒙地产集团得以撬动融资杠杆,通过并购实现快速扩张,然后以庞大的资产规模来分散风险。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第三种是以凯德为代表的,集投资与运营为一体,运营机构同时作为投资人的模式。

凯德的模式是,将投资开发或收购的项目,打包装入私募基金或者信托基金,自己持有该基金部分股权,另一部分股权则由养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后,以REITs的方式退出,从而进行循环投资。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道,这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。

国内标杆房企中,万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。

轻资产——四种途径

1  售后回租

售后回租类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款,只不过是将交易方由银行转换成租赁公司。

售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外,还可以将该固定资产移出表外,在回租期限内不再提取固定资产折旧,改善企业的资产流动性,提升流动比率并迅速提升经营绩效。

2  利用REITs实现轻资产化

REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产信托投资基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

目前REITs的两种形式:

 

 

 

 

 

 

REITs集合了中小投资人的资金与成熟的商业物业,并聘用专业机构作为物业运营管理者,以租金的支持来实现投资的安全性,以上市交易来实现投资的流动性。从而实现了投资的安全性、流动性与收益性三者的结合。

但是由于我国商业地产过高的物业价格造成过高的租售比,使得租金收入通常只有2-5%,难以覆盖同期银行贷款利率,所以目前我国实情暂时不能支持REITs的实现。

3  以商业信托实现轻资产

商业信托是近几年来香港与新加坡针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具,与REITs类似,但更具灵活性。

商业信托允许将开发中与待开发的商业物业打入资产包,也没有必须将租金收入的90%以上分配给投资的规定。商业信托还可以留下部分发行收入,在项目早期收入较低时用于对投资人支付收益回报。

商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表,是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下,开发商可以实现“轻资产+重经营”,实现“小股操盘”,而专业的商业地产运营商可以解决资金不足问题,实现在商业信托支持下的运营扩张。

也正因为商业信托是REITs“升级版”的缘故,商业信托在我国同样面临着REITs所面临的所有问题。

4  合作开发

在目前国内金融支持工具不足、资产出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下,合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。

万科商业地产与凯雷合作,万科将成熟的商业地产项目转让给凯雷;而万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。

轻资产——事件

1  光大控股&英利国际

光大控股继收购重庆观音桥原现代广场进行重新定位、物业改造,成功打造大融城之后,2014年6月底以光大控股继收购重庆观音桥原现代广场进行重新定位、物业改造,成功打造大融城之后,2014年6月底,以17.6亿港元入股英利国际,成为英利国际第2大股东(14.9%),主导英利国际旗下商用物业,英利旗下解放碑、大坪两大购物中心更名大融城。

完成并购之后,光大期望运用专业基金经验及大融城商业经验,谋求将英利旗下优质写字楼和商业地产项目打包成REITS,在适当的时机寻求在新加坡上市。

光大控股的资产+证券化战略因大融城的成功,正在全国目标城市落地铺开。

2  万科&印力

2016年10月底,万科主导的联合收购体买下印力96.55%股权,万科入股印力将加快万科向“城市配套服务商”转型,推动产品和业务升级。

3  大悦城&险资基金

2016年8月,中国人寿和GIC两大机构投资者组建的合伙基金以约 93亿元收购大悦城旗下3间公司49%股权,大悦城开始实践轻资产模式,以新加坡凯德置地基金模式为蓝本,向资产管理商迈进。

4  高和资本&红星美凯龙

2016年9月,红星美凯龙与商业地产基金领跑者高和资本共同发起设立国内首支家居商业地产并购基金,基金资金规模为50亿元,以“红星美凯龙委托管理商场”为主要资产标的。在经营的过程中把品相优良的业主方资产收归旗下,结合“红星美凯龙——爱琴海”升级转化策略,大赚城市化进程中的房地产及人口红利,同时匹配资本金融手段,实现资产、经营、品牌的超溢价变现及可持续发展。

如今,商业地产轻资产化运营趋势已势不可挡。无论是重资产还是轻资产模式,其发展均需投入一定的资金和时间成本,而轻资产模式使得财务杠杆率更高,可以帮助商业地产商突破资金瓶颈,获得更快速地发展。

同时,随着国内金融市场的日趋成熟,商业地产商应逐步搭建REITs平台,在整合金融资源的同时,提升运营能力,同时坚持风险底线,才能实现快速稳健地发展。

摘自—世联君汇

   
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