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“海阔凭鱼跃,天高任我翔”:整体收购鼎丰大厦

 “海阔凭鱼跃,天高任我翔”

                                  ----海翔集团收购鼎丰大厦商业综合体项目

一、             项目简介

    鼎丰大厦位于深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间,南临嘉宾路,西邻宝安南路,与目前深圳最大的购物及娱乐中心华润万象城仅一路之隔,距深圳火车站、罗湖口岸只需5分钟车程,距地铁1号线大剧院站C出口也仅5分钟路程,多路巴士频繁经过,交通极为便利,其所在区域为深圳市罗湖区蔡屋围金融商业中心区,该区域内有地王大厦、华润中心等高档写字楼,超市、银行、医院、学校等商业、公共配套设施一应俱全,区域经济发达,繁华程度极高。

  鼎丰大厦楼高约99,总建筑面积58890.41平方米,用途为商业、办公和酒店。地上共27层,建筑面积45899.38平方米,其中1F-4F商业裙楼建筑面积8324.47平方米5F-19F办公写字楼建筑面积24378.47平方米,各办公楼层空间设计合理,可自由组合,适合不同规模的公司企业入驻办公;20F-27F酒店建筑面积12991.82平方米;屋面层架空建筑面积204.62平方米。地下3层,建筑面积12991.03平方米。大厦停车场共设有停车位268个,其中地上31个,地下237个,停车场采用智能化管理系统,由专业公司规划设计,功能明朗,美观实用。大厦设有6部客梯,3部消防梯兼货梯直达各层,1F-4F商业裙楼另有2部观光梯和1部货梯,共计12部电梯均为国际知名品牌奥的斯(OTIS),电梯布局合理,运力充足。大厦由深圳中旅联合物业管理有限公司负责物业管理和设备维护,中旅联合物业是国内高端物业管理品牌,具有甲级物业管理资质和超高层物业管理的成功经验。

大厦外部装饰采用双层中空玻璃铝合金幕墙,外形规整、简洁大方且极富现代感,内部写字楼大堂、酒店大堂、及电梯间等公共区域均按甲级写字楼标准设计装饰,特别是写字楼大堂地面、墙面均使用进口高档石材黑金花和雪花白,整体效果豪华尊贵、宏伟华丽。大厦正门的雨棚高九米,宽二十七米,由四根汉白玉石柱牢固支撑,宏伟大气的古典风格与现代化的城市完美结合在一起,雨棚车道两旁花池中常年盛开的鲜花,亦为大厦增添几分生动和色彩。大厦广场园林景观以花坛、喷泉水幕、和树池组成,跳动的水幕与一路之隔万象城广场上的水池遥相呼应,树池中种植着国外进口的中东海枣,树干高大挺拔,树冠婆娑优美,富有热带气息。整个园林景观通过花、水、树勾画出一幅生机勃勃,欣欣向荣的景象。

鼎丰大厦设施齐全,位置优越,集商业、娱乐、办公、酒店为一体是国内外企业良好的国际化商务交流平台,是企业和个人发展与投资的理想选择。

二、             投资背景

世纪海翔投资集团全资子公司深圳市华拓置业投资有限公司自2005年成立之初起就着力于优质商业地产的收购,经过几年时间的快速发展,已经取得了拥有深圳市中心区域优质商用物业约四万平方米,每年稳定租金收入近两千万元的成绩。但海翔集团仍以发现更多更好的商用物业为目标,不断寻找和发掘有投资价值的商业地产项目。

在金融危机后全球经济快速复苏,中国经济运行趋势良好的大背景下,凭借着多年对商业地产的理解和丰富经验,由豫盛投资发展有限公司开发的鼎丰大厦项目逐渐进入了海翔集团的视野。正如本文第一部分所介绍,鼎丰大厦设施齐全,位置优越,是集商业、娱乐、办公、酒店为一体的商业综合体,海翔集团经过仔细研究和认真分析,认为鼎丰大厦属于城市中心区域稀缺资源,符合有投资价值的优质商业地产的定义,从20099月起开始与拥有鼎丰大厦全部产权的豫盛公司及其控股方开始接触,商讨由海翔集团收购鼎丰大厦商业综合体项目的可行性事宜。

三、             投资过程

在三个多月的谈判过程中,海翔集团诚信、稳健、前瞻、双赢的经营理念,认真高效的工作态度,真诚务实的工作作风,都得到了豫盛公司控股方的高度认可,海翔集团良好的现金流和资金优势更是收购能够顺利进行的重要保障,最终,海翔集团从众多的购买者中脱颖而出,于200912月与豫盛公司控股方深圳市金鼎峰投资有限公司签署了豫盛公司股权转让协议,协议约定金鼎峰投资将分两期向海翔集团全资子公司华拓置业转让其持有共计100%的豫盛公司股权。

房地产项目收购一般有两种方式:一是直接收购房地产;二是收购项目公司。收购项目公司具有回避收购方资质不足,不会对项目进程和日常运作产生干扰,手续简便(此种收购只涉及到项目公司的股权变动,只需要办理相关工商登记即可)等优势,海翔集团收购豫盛公司(拥有鼎丰大厦全部产权)即属此种收购项目公司的房地产项目收购。但此次收购豫盛公司所面临的风险是:标的公司是否有复杂的债务情况;收购的标的公司股权是否合法有效;该项目土地使用权是否被抵押或查封;该项目规划和建设是否合法等,并且此时的鼎丰大厦还是一栋未竣工的在建工程,在充分考虑到以上问题,为确保收购的顺利进行并最大限度的控制风险,海翔集团确定出分两期转让股权及支付股权转让款的收购方案和时间。

自双方签订股权转让协议之后,由海翔集团委托律师事务所对豫盛公司的状况进行法律及财务审计方面的尽职调查(即审核豫盛公司和鼎丰大厦的全部文件、资料和数据的合法性和真实性),在完成此项工作后,双方于20102月到工商行政管理机关办理了首期51%的股权转让登记事项,并支付总收购金额的51%。大厦是否能顺利竣工并通过验收,是此次收购的重大风险所在,因此海翔集团将第二期股权转让和支付股权转让款的时间点定于鼎丰大厦工程竣工验收合格之日起30日内,最终双方于20108月顺利办理了第二期49%的股权转让手续,完成了剩余部分股权转让款的支付。目前由海翔集团全资子公司华拓置业100%控股拥有鼎丰大厦全部产权的豫盛公司。豫盛公司股权结构合理,债权债务清晰,鼎丰大厦土地使用权合法,已通过竣工和规划验收,是名副其实的优质资产。

虽然此次股权收购的标的金额比较大,但是并不会对海翔集团的资金状况造成大的影响,因为除了海翔集团一直以来保持良好的现金储备之外,被收购的豫盛公司还拥有建设银行所提供人民币三亿元的在建工程项目贷款(以鼎丰项目的土地使用权及豫盛公司股权为抵押),这意味着在海翔集团在支付了股权收购总款后,只需保证按时支付银行贷款利息,就可以有三亿元建设银行的贷款使用,这相当于减少了此次项目收购的现金投入,让海翔集团在收购过程中变的更加主动,是房地产与金融结合的体现。                                                                        

四、             投资分析

此次成功收购鼎丰大厦商业综合体项目,是海翔集团成立五年来首次以股权收购的方式收购整栋商用物业标志着海翔集团开启大型项目运作的新航标,体现出巨大的财务价值和战略价值,在集团的发展历程中有着十分重要的意义。

1、  稳定良好的现金流收益。

根据对周边写字楼租赁状况和租金水平的调查,鼎丰大厦在招商期结束后,正常情况下每年能为公司带来6-7千万元的现金流收益,随着租约中租金每年7%幅度左右的递增,该项目的租金收益和租金回报率都会逐年递增。除租金以外,整栋大厦的广告位收入、停车费、物业管理费等其它收入都会由海翔集团与大厦的物业管理公司中旅联合物业一起分享,每年此项也会为公司带来一笔数目不菲的收益。

2、物业增值。

鼎丰大厦地处罗湖区商业、办公密集地带,具有良好的发展前景。在目前国家控制住宅地产的背景下,商业地产不受调控影响,很多国内外地产商和投资者纷纷将目光投向相对于住宅地产被视为“价值洼地”的商业地产市场。此外,受人民币继续升值的预期,外资和热钱也加速对商业地产的布局。这都为位于罗湖中心区域的鼎丰大厦未来升值留下巨大空间。3、提升企业形象和知名度。

在全国一线城市的繁华中心区域拥有整栋高品质商用物业的所有权、管理权和冠名权,这无疑是海翔集团提升社会知名度最好的宣传方式,在成功收购鼎丰大厦后,海翔集团持有的优质商业地产已达10万平方米,所展示出雄厚的企业实力和良好的企业形象,有利于增加合作伙伴、客户、和银行等金融机构对海翔集团的认知和信任。

4、  获得了宝贵的大型房地产项目收购经验。

收购豫盛公司全部股权是自集团成立起涉及金额最大的投资项目,从20099月项目立项到20108月全部股权转让完成鼎丰大厦顺利交接,在将近一年的时间里,海翔集团子公司华拓置业的地产团队全程参与、跟踪了此次股权收购,积累了丰富的大型地产项目收购和运作经验,为业务进一步的发展打下了坚实的基础。

5、  大量优质商业地产是通向资本市场的桥梁。

房地产信托基金(REITs)是国际市场广泛运用的一种针对房地产成熟项目的融资方式,一般都以注入租金收益稳定的租赁项目为核心资产,REITs的投资收益率十分稳健。 随着我国金融市场的发展和完善,不断积累的优质商业地产可以通过房地产信托基金REITs)等形式使海翔集团与资本市场接轨,为公司发展带来质的变化。

在整体收购鼎丰大厦后,海翔集团又不惜巨资委托深圳装饰行业龙头企业科源集团进行大厦公共区域的装饰工程,不断完善大厦硬件及智能化设施,努力将鼎丰大厦打造成深圳罗湖区地王万象城商圈的又一座标志性建筑。目前,鼎丰大厦的租金价格已上涨至160/平米/月,出租率已高达93%,印证了海翔集团最初决定收购该项目时的睿智与前瞻。

海阔凭鱼跃,天高任我翔!海翔集团在过去的五年中坚持走知识经济的发展道路,一次次正确的投资,一笔笔成功的交易,一步步企业的壮大,都是对海翔集团长久、创新和价值的企业文化精髓的最好诠释。让我们以此次顺利收购鼎丰大厦为新的起点,尽情飞跃,任意翱翔!