嬗变：从债权人到第二大股东

一、被投资人简要介绍

深圳中旅联合物业管理有限公司（被投资人）成立于1997年，注册资金3000万元人民币。曾荣获国家一级物业管理资质企业、全国物业管理协会理事单位、深圳市高层楼宇管理专业委员会副秘书长单位和深圳市物业管理会员单位。公司于近年来陆续通过了ISO9001、2000版ISO14001、1996环境管理体系和OHSAS18001。

公司现有员工800余人，管理层大专及大专以上学历实现100%，是目前执行标准最高的专业化物业管理公司之一，专业范围涵概物业管理、建筑、酒店管理、工业自动化、智能化设备管理等学科，具有丰富的行业管理经验。管理物业面积300万平方米，物业遍及深圳、苏州、无锡、南京等城市，管理物业涵盖高层写字楼、高档别墅及高级住宅小区等。其中核心管理物业“联合广场”是目前深圳市单体面积最大的超高层高档综合型写字楼，被国家建设部指定为“全国房地产及物业管理实习示范基地”。

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同时，公司始终非常重视内部管理，实行三合一的管理体系，将各个专业、各个班组工作的程序都规范化，编制成具体的作业指导书，作业指导书成为员工的行动指南，并且注重员工职业素质的教育及专业知识的培训，重用人才、善用人才，依赖先进的组织管理模式、科学的信息采集系统、在员工之间形成团结协作的工作精神和良好和睦的工作关系。 

二、投资背景

对深圳中旅联合物业管理有限公司（以下简称联合物业）的股权投资，缘于2005年海翔集团关联公司（以下简称集团关联公司）向联合物业的一项贷款，当时联合物业向集团关联公司借款2000万元，期限为两年。借款合同约定年利率为12%（实际年利率高于12%），采取按月支付利息的形式，每月支付人民币20万元，直至合同执行完毕。同时原联合物业股东同意将联合物业49%的股份作为抵押标的。合同执行的两年中联合物业均按月足额支付利息，从未出现拖欠情况。经过双方多年的合作与交流，彼此增进了解，相互欣赏，联合物业作为业界的楷模、行业的标杆，具有轻资产运营的特点，能够产生稳定的现金流（每个月的管理费收入超过400万元，近几年的净利润均超过千万，且稳步增长），非常具有投资价值。贷款到期后经双方协商，联合物业股东同意将作为抵押的上述49%股份中的25%股份经“债转股”的方式转为集团关联公司真实拥有的股份，同时约定在成为联合物业股东的前五年，集团关联公司将获得固定回报：第一、第二年分别为300万，第三年为320万，第四年为380万，第五年为400万；并且须每月等额支付。此后，从第六年开始集团关联公司将按所占股份比例参与联合物业的分红。 

三、投资分析

　　做出投资决定一般出于以下四种目的：一：低买高卖，获取价差；二：出于战略目的，获取战略价值；三：财务目的，获得稳定的现金流回报；四：兼具上述两项或三项。由于物业管理公司的独特性，它的股权价值难以在短时间内有大幅的提升。对于我们来说，将这次债转股视为一次优质的投资，主要出于上面的第二和第三点，也就是战略目的和财务目的，所带来的战略价值和财务价值。而且这些都是基于我们对这次投资的安全性充分考虑的情况下做出的，因为海翔集团自诞生起就将安全、稳健、价值的投资理念融会贯通。

安全性分析：

首先联合物业具有良好的治理水平和稳定的现金流，完全有能力保证我们的回报；即使在极端的情况下，我们也可以通过抵扣每月的物业管理费来保证我们的权益；而且入股价格也是相当低的，仅相当于1倍多一点的市净率、将近4倍的市盈率。

　　战略价值：

一：提高我司旗下物业和租金的安全性

我司旗下拥有近4万平方米的物业，并且有很大一部分在联合物业的管理之下，入股联合物业，同时进入董事会，通过对联合物业管理层的影响将大大提高我司旗下物业的安全性，并且可以借助联合物业确保租金的收取。

二：提升我司旗下物业的市场价值

通过对联合物业董事会的影响，促进联合物业的公司治理和物业管理水平，优异的物业管理水平将有助于提升我司旗下物业的市场价值。

三：拓展我司旗下置业公司的市场空间

入股联合物业这种具有标杆性的物业管理公司，将给我司带来大量的关于物业市场的信息，嫁接这些信息，将有助于我司旗下的置业公司拓展市场空间。

财务价值：

财务回报：

　　上述的回报率已远远高于同期的银行贷款利率和债券利率，在入股后的第六年将参与联合物业的分红，对于我司来说联合物业无异于一头“现金牛”。同时这次是以相当低的价格入股的联合物业，再加上联合物业良好的治理水平和稳定的现金流，使我司只承担极小的风险。所以这次对联合物业的贷款和债转股，是我司在承担极小的风险情况下，充分运用我司拥有的较低成本的资金，获得远高于市场平均水平的收益率。

从战略价值和财务价值这两个角度，将这笔对联合物业的投资视为优质的投资应该名副其实。虽然它不及成功的私募股权投资那么耀眼夺目，但也足以靠自己的光芒熠熠生辉。