“掘金”之路——深圳市联合广场物业投资记

一、深圳市联合广场介绍

深圳市联合广场：坐落于深圳市中心区的滨河路北、彩田路东交汇处，比邻深圳新高交会馆和地铁站口，占地面积1.8万平方米，总建筑面积21.5万平方米，其中地下3层为室内停车场和设备房，地面61层，高208米。联合广场配套设施齐全，硬件设备先进，性能优良，集商贸、金融、办公、展览、餐饮、酒店于一体，是目前深圳市单体面积最大的超高层综合写字楼，其宏大的规模、高标准的质量、独特的风格已使其成为深圳市的标志性建筑之一。1998—2004年联合广场连续七年荣膺深圳市消防重点达标先进单位；1999年，国家建设部指定联合广场为“全国房地产业物业管理教学实习示范基地”；2002年，联合广场荣获了国家建设部授予的“全国物业管理示范大厦”的称号。

     

                                    深圳联合广场

二、投资背景

 

收购过程：物业投资发展成为我们的一大主业，既有偶然，也是必然。2004年，基于业务的发展，我们需要购买办公物业，在非常巧合的情况下，发现挂牌出售的联合广场物业非常具有吸引力。经过细致的调查研究发现，由于信息不对称、历史遗留问题等原因，联合广场当时的价格远远低于其应有的市场价值，是一个被大大低估的“金矿”，同时我们发现购买物业不仅不会占用我们太多的资金，而且如果通过出租还可以给我们提供很好的现金流回报，这些特征完全符合我们安全、稳健、价值的投资理念。从2004年9月收购联合广场A座1205第一个275.48平方米的物业开始，我们踏上了这条“掘金”之路：仅仅在联合广场的物业收购中，截至2005年公司总计收购联合广场超过5461平方米物业；截至2006年总计收购超过12247平方米的物业；截至2007年总计收购超过26164平方米的物业；截至2008年总计收购超过31150平方米的物业；截至2009年总计收购超过33156平方米的物业。从规模上看，截至2009年共涉及联合广场A座9个楼层，29个单位，总面积超过10461平方米，以商务办公为主；包括联合广场B座一楼的14个楼层，总面积超过22694平方米，以商务酒店和餐饮为主。

总面积及租用情况：收购总面积达三万三千一百多平方米，收购均价仅为6000元/平方米左右。收购物业除自用外，出租率均为100%，平均月租金超过70元/平方米。

三、投资分析

安全性分析：

物业收购的风险重要集中于两点：一、价格风险；二、产权风险。下面分析一下我们收购的物业这两点风险的情况。

一、价格风险  我们入市的2004年正处于2003年SARS肆虐和国家宏观调控的冲击之下，经济处于相对的周期低点。出于对中国经济的信心，在周期低点入市本身就具有很大的安全边际；而且从我们入市开始，只购买被低估的物业（价格远低于同等物业的价格或具有巨大的升值空间），这又增加了我们的安全边际。

二、产权风险  我们所购买的物业均是通过正常的渠道（拍卖、转让等），不存在法律效力上的问题。不过由于一些物业存在一些历史遗留问题，解决需要时间，还会带来一些成本，但这不会影响我们对物业的所有权和物业的出租，而且这些成本远小于物业升值带来的收益。随着我国相关管理部门程序的规范化，这些问题在不久的将来均会得到解决。

财务价值：

一、提供良好的现金流回报 

购入的每平方米物业成本仅为6000元左右，而月平均租金超过70元/平方米，并且随着旧合约的到期，租金也在不断上涨的趋势当中，剔除物业上涨带来的收益，每年我们的复合租金回报率超过20%，远高于市场上的平均水平和贷款利率。

二、物业增值

随着我国经济的发展和繁荣，特别是深圳作为我国经济发展的一大引擎，给我们的物业带来了巨大的升值空间，同时较低的成本价使我们充分享受这一重估过程。就现在的评估价格，我们所购的物业升值已经超过了一倍。

三、提供“流动性”和低成本资金

一般来说，物业被视为固定资产，会占用大量的资金，而我们却将它视为“动产”，因为我们所收购的这些物业作为优质的资产，并且具有巨大的升值空间，通过抵押等融资方式，能使这些固定资产“流动”起来，给我们继续收购物业和运营提供低成本的资金（成本仅为正常贷款利率的一半）。

战略价值：

一、提升公司形象和提高知名度

拥有大量的物业，可以使我们在与客户、同业和金融机构的往来中，给对方直观的认知，有助于提升公司的形象和提高公司的知名度。

二、增加信任

这是上一点的延伸，大量的物业、直观的认知、良好的公司形象和较高的知名度，这些都会有助于加强客户、同业和金融机构对我们的信任。

三、通往资本市场的桥梁

随着我国金融市场的发展和完善，这些不断增加的优质物业，凭借其良好的现金流回报，将会是很好的进入资本市场的标的（通过上市、REITs等方式）。借助资本市场将会给我们的发展带来质的飞跃。

低廉的价格、优质的资产、良好的现金流回报和巨大的升值空间，对这些物业的收购,完美地体现一项成功投资的所有要点。对价值的发现和风险的认识，将继续作为我们这条“掘金”之路的坐标。